בראיון לאתר הפורטוגלי Observador רואי מוריירה, מנכ"ל של ענקית הנדל"ן המסחרי CBRE בפורטו, מסביר מדוע כיום היא אחת הערים המרכזיות למשיכת השקעות נדל"ן, כיצד היא ממצבת את עצמה מבחינה בינלאומית ואיך היא מצליחה להתמיד במינוף שהולך ומשגשג.
אנו מביאים בפניכם תרגום של ראיון חשוב זה.
האם אפשר לומר שפורטו חווה גל של פיתוח נדל"ן? אם כן, מדוע?
"פורטו חווה מחזור נדל"ן חיובי מאוד. למעשה, לא מדובר רק בצמיחה, שכן חלו שינויים משמעותיים המשפיעים על איכות החיים של החברה ברמות שונות כמו השכלה, הכנסה ועוד. בעיר הוקמו מרכזי הכשרה חדשים ומקומות עבודה מוסמכים המביאים ערך מוסף לאזור.
פיתוח נדל"ן היה תוצאה טבעית של פיתוח כלכלי. בשנים האחרונות העיר והאזור התגלו מחדש ושוק הנדל"ן הונע ביסודו על ידי הצמיחה של מגזרי המשרדים, המגורים והמלונאות ומושך מספר הולך וגדל של דיירים ומשקיעים לאומיים וזרים. אני מאמין שאנחנו עדיין באמצע המחזור ובשנים הקרובות תהליך הפיתוח הזה באזור ובשוק הנדל"ן שלו יילך ויגדל."
אילו סקטורים הם כיום הכי דינמיים בפורטו ואיזה מהם יצמח הכי הרבה בשנים הקרובות?
"אחד המגזרים שחווים רגע יוצא דופן הוא ללא ספק תחום המשרדים. ישנן חברות רב לאומיות רבות שרוצות להתמקם בפורטו, עיר המושכת בימינו מרכזים טכנולוגיים ושירותי ערך מוסף משותפים מחברות יוקרתיות לאומיות ובינלאומיות. מציאות חדשה זו שינתה באופן קיצוני את פרופיל הדיירים ואת הביקוש למרחבים בעיר. כיום קשה מאוד להשתמש במבנים ישנים, עם שברים קטנים, ולרכז חלק ניכר מהמקום הפנוי הקיים. כנראה בסופו של דבר הם יוסבו מחדש לשימושים אחרים. מצד שני, מבנים מודרניים עם שברים גדולים נחטפים במהירות והם נדירים בשוק.
מגזר נוסף שתרם רבות לשנות הזהב הללו הוא ללא ספק תחום המלונאות. בתי מלון חדשים שנפתחו בפורטו בשנים האחרונות תרמו לצמיחת התיירות. פורטו היא עיר ידועה ונבחרה לאחרונה ליעד העיר הטוב בעולם בשנת 2022 ב"פרס התיירות העולמי", שהוא סוג של "האוסקר" של התיירות. ב"מוצר" הזה אנחנו כבר בשלב בוגר יותר של המחזור, אבל האמת היא שתחום המלונאות לא הפסיק להפתיע אותנו ביכולת שלו לצמוח ולהגדיר גבולות חדשים בכל שנה. זיהינו גם מחסור באספקה בגזרת היוקרה, שהוא מוגבל ויש לו מקום לגדול.
בשנים הקרובות אנו צופים "בום" גם בתחום הלוגיסטי. אזור הצפון בהחלט נכנס לרדאר של השחקנים הבינלאומיים הגדולים במגזר הלוגיסטי, המזהים 3 מרכיבים בסיסיים בקו הרוחב הזה: 1. מסה קריטית: צורך לספק בהמשכיות 2.6 מיליון תושבים (בין אזור המטרופולין של פורטו למחוז בראגה) 2. קיבולת תעשייתית מותקנת 3. קרבה לנמל הימי ולשדה התעופה. האזור הצפון-מערבי של פורטוגל נתפס כיום כשער טבעי לחצי האי האיברי ולאירופה."
בפנורמה האירופית, איך פורטו מתחרה במשיכת השקעות נדל"ן?
"שאלה טובה ואין לי עליה תשובה אחידה. זה תלוי מאוד במגזר המדובר.
הייתי אומר שבמשרדים ובהקשר הגיאופוליטי הנוכחי, אנחנו מתחרים באופן מהותי בערים בינוניות בדרום אירופה – בילבאו, מלאגה, ולנסיה בספרד ואולי נאנט, בורדו, טולוז, ליל בצרפת. לפני המתיחות האלה במזרח אירופה, כנראה גם התחרנו בקצה ההוא של אירופה, עם ערים כמו ורשה, קרקוב, בודפשט, פראג, ברנו. בשוק ההשקעות אנחנו עדיין צעד אחד מאחורי כמה מהשווקים האלה, שכבר ממוסדים יותר.
במלונות, מבחינת מפעילים, אנו מתחרים עם ערי תיירות אירופיות בינוניות אחרות, בעוד שבשוק ההשקעות אנו מתחרים בשוק המקומי – ליסבון ואלגרבה – הקצאת ההשקעה לסוג זה של נכסים נעשית לרוב לפי אזורים.
בלוגיסטיקה, מנקודת המבט של הדיירים, יותר מתחרות, אנחנו מהווים השלמה הכרחית לשרשרת האספקה. ב"מייל האחרון" או בלוגיסטיקה ברוטציה גבוהה, לאזור הצפון-מערבי יש בבירור פערים למלא שיהוו הזדמנויות צמיחה טובות למגזר בשנים הקרובות. מבחינת לוגיסטיקה בקנה מידה גדול / מחזור נמוך, אולי אנחנו אלטרנטיבה תחרותית למיקומים אחרים בחצי האי האיברי, עם שכר דירה זול יותר וכוח עבודה. אותו רציונל חל על המגזר התעשייתי, שבו בנוסף לטיעונים הללו יש לנו גם מסורת עבודה ומסורת תעשייתית מוסמכת.
באשר לשוק ההשקעות, אנחנו נמצאים בתהליך מיסוד מתמשך, קצת בפיגור בגלל היעדר מוצר, אבל בקרוב נתחרה ברבדים אחרים בחצי האי האיברי."
בהתחשב בגודל העיר, מהם הצירים האסטרטגיים למינוף צמיחה מתמשכת יציבה?
"ככל הנראה הייתי מדגיש 3 צירים שיהיו בסיסיים עבורנו למינוף הצמיחה והפיתוח המתמשכים של האזור ושוק הנדל"ן שלו:
1- יכולת למשוך ושימור כישרונות. למשוך אנשים נראה קל – באזור הצפון יש 3 אוניברסיטאות ציבוריות גדולות (פורטו, מינהו ואוויירו) בנוסף למספר מוסדות ציבוריים ופרטיים קטנים אך איכותיים, המייצגים בסך הכל יותר מ-40% ממוסדות החינוך בפורטוגל. יש לנו קו חוף יוצא דופן, עיר עם מסורות שאנחנו גאים בה אך בו זמנית עם ראש פתוח ורב תרבותיות עם אורח חיים אטרקטיבי לדורות החדשים. שלא לדבר על המטבח. מרכיבים אלה הספיקו כדי ללכוד כישרונות לאומיים ובינלאומיים.
לשמר את הכישרונות האלו קשה יותר. המשכורות ממשיכות להיות נמוכות יותר מאשר בשווקים אחרים איתם אנו מתחרים בחיפוש אחר כוח אדם ומחיר הדיור צמח בצורה ניכרת. נושא הדיור הוא אחד האתגרים הגדולים העומדים בפני העיר פורטו ואזור צפון בשנים הקרובות.
2- איחוד תרבות של שקיפות ו"ידידותית לעסקים". מועצת העיר פורטו עשתה עבודה יוצאת דופן בהקשר זה וגורם זה נתפס כיום כמרכיב מבדל לחלוטין על ידי משקיעים רבים.
3- ניסוח אזורי גדול יותר: ביטוי האסטרטגיה של העיר פורטו עם אסטרטגיית הפיתוח הכלכלי של ה-AMP או אפילו של כל צפון מערב המדינה, מאוויירו ועד ויאנה דו קסטלו. פורטו היא מרכזיות טבעית של אזור מאקרו עם קנה מידה ניכר, אפילו בהקשר אירופאי, וצריכה לנצל אותו יותר."
קראו כאן על תחומי נדל"ן מבוקשים בשנת 2021
לפרויקטים משתלמים בנדל"ן בפורטו – צרו איתנו קשר!
