בשנים האחרונות השקעות נדל"ן בפורטוגל הפכו לאטרקטיביות במיוחד עבור ישראלים ומשקיעים מכל העולם. מאז המשבר הכלכלי שחוותה פורטוגל ב-2013, שוק הנדל"ן בה עבר צמיחה עצומה, במיוחד בערים המרכזיות – ליסבון ופורטו ובאזורי המטרופולין שלהן. עליית ערך של הנכסים (בפורטו מחירי הנכסים עלו ב-40% בשנת 2022 לעומת 2021), קהלי יעד, כמו: תיירים, סטודנטים ומהגרים שהופכים את הביקוש לנדל"ן לקשיח, אלה יתרונות שמאפשרים לעשות השקעות נדל"ן מניבות עם תשואה חודשית גבוהה. יתרון משמעותי נוסף הוא שכל אחד יכול להשקיע בנדל"ן בפורטוגל, ללא תלות באזרחות פורטוגלית וליהנות מהלוואות בסך 60%-80% מבנק פורטוגלי ומריבית נוחה ביחס לישראל.
אך יחד עם כל השקעה מניבה ככל שתהיה, חשוב לקחת בחשבון ולהכיר את נושא מיסוי נדל"ן פורטוגל שאליו נקדיש מאמר זה. מיסוי הוא אחד הדברים שיכולים לשנות כדאיות של עסקת נדל"ן מקצה לקצה ולעיתים קרובות אנחנו נמנעים מלהתעסק איתו כי לרובנו, שלא עוסקים בחישובי מס כמקצוע, זה יכול להיראות מסובך ומפחיד בהתחלה. בעמוד זה נעשה סדר בכל מה שקשור להיבטי המיסוי, נסביר על סוגי מיסוי נדל"ן פורטוגל , ועל המיסים בישראל שחלים על רווחים מהשקעות נדל"ן בחו"ל.
לפני שנפרט על כך, יש מספר דברים שחשוב לנו לציין. ללא היכרות מוקדמת או בקיאות בעניין המיסים, הם יכולים לעיתים להיראות "מאיימים", אך יש לקחת בחשבון שכמעט כל רווח או הכנסה כרוכים במיסים בכל מדינה ולא רק בפורטוגל ובישראל. ברוב המקרים, אם ניקח לצורך השוואה סכום כסף אחיד שעומד לרשותנו להשקעה בישראל או בפורטוגל בדירת 3 חדרים חדשה ונבחן מה נקבל בתמורה, נראה שההשקעה בנדל"ן בפורטוגל, גם לאחר ניכוי כל המיסים שנסביר עליהם, תהיה משתלמת יותר וגם התשואה גבוהה יותר מאשר התשואה בארץ. לכן, גם במצב של היעדר ידע, הסבר בעניין המיסוי לא אמור להרתיע אותנו מעסקת נדל"ן משתלמת, שנכונה לכם. קחו את היעדר הידע למקום של השלמת פערים ושאילת שאלות ולא להימנעות, כמו רבים וטובים אחרים 🙂
לאחר שמצאנו עסקת נדל"ן רלוונטית, חשוב לבחון ולנתח את כל תהליך ההשקעה בפורטוגל: האם אנחנו יודעים לאן עובר הכסף, מה העלויות של הכסף ומה מקור המימון, מה תהיינה ההכנסות שישתתפו בדוח שלנו? האם מדובר בהשקעה פרטית? האם עליי להגיש דוח מס בפורטוגל?
לאחר שבחנו את כל ההיבטים האלה, בשלב הסופי, כשנפגשים עם רווח, משלמים מס בישראל.
תוכן עניינים
מיסוי נדל"ן פורטוגל
בפורטוגל ישנם 4 סוגי מסים שחלים על כל מי שרוכש נדל"ן:
מס בעלות על הנכס (מס רכישה) (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis)– מס המשולם פעם בשנה, לרוב בחודש אפריל, ושיעורו נע בין 0.3%-0.5% מערך הנכס. חשוב להדגיש, כי מי שנדרש לשלם את מס זה הוא בעל הנכס, ולא המחזיק כמו בישראל. בנסיבות שונות ניתן לקבל פטור ממנו. למשל, אם שווי הנכס לא עולה על 125 אלף יורו וההכנסה השנתית של בעל הנכס נמוכה מ-153 אלף יורו.
מס רשויות על העברת נכס (IMT – Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) – מס המוטל על הרוכש, ששיעורו עומד על 1%-8% משווי הנכס, לפי סוגו, מיקומו וייעודו. בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור. שיעור המס תלוי, בין היתר, בשאלה אם הרוכש בוחר לקנות את הנכס כאדם פרטי, חברת יחיד או כחברה עם כמה בעלי מניות.
מס בולים (IS) – מוטל על קנייה ומכירה של נכס, ומשולם בעת החתימה על הסכם הרכישה. שיעורו הינו 0.8% משווי הנכס. במקביל מוטל מס על המשכנתא. אם היא ליותר מחמש שנים, המס עומד על 0.6% מסך ההלוואה. אם לפחות מחמש שנים שיעור המס עומד על 0.5% מההלוואה.
מס שבח – מכירת הנכס לאחר מספר שנים כרוכה במס שבח של 28% על 50% מהשבח, שזה דה פקטו יוצא 14%. החישוב הוא הסכום הכולל של מכירת הנכס פחות הסכום שבו נקנה הנכס, בתוספת ההוצאות הנלוות המוכרות, כמו מיסי רכישה, ארנונה, שיפוצים, תחזוקה וכו'. בין אם אתם משקיעים זרים ובין אם אתם רשומים כחברה, המיסוי על מכירה יעמוד על 25%.
במידה ומקבלים רשיון להשכרת הנכס, התשואה שלו תעמוד על:
8.25% בטווח קצר,
28% בטווח ארוך.
חשוב לקחת בחשבון את המיסים השונים, במיוחד ככל שמדובר בעסקה קטנה, שכן הקנסות הגבוהים עלולים להפוך אותה לבלתי כדאית.
חשיבות של תכנון השימוש בנכס בפורטוגל מבחינת מיסוי
לפני שתבצעו את עסקת הנדל"ן, כלומר, לפני רכישת נכס בפורטוגל, חשוב להחליט על הייעוד של הנכס – בין אם למגורים, להשכרה לטווח קצר, בינוני או ארוך.
הסיבה לכך היא שכל אחד מייעודים אלה עשוי להשפיע על תשלום המס שבו תחויבו, וכפועל יוצא מכך גם על רווחיות העסקה. כך למשל, אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס קחו בחשבון את שיעור המס שתידרשו לשלם על הרווחים מההשכרה (מס הכנסה או מס חברות, לפי העניין).
לדוגמא, שיעור המס המוטל על רווח של זרים (אנשים פרטיים) מהשכרת נדל”ן עומד על 28%, בעוד כחברה תשלמו מס בשיעור של 17%-21%. למקומיים שיעור המס יכול להגיע גם ל-50%.
משקיעים רבים רוכשים דירה כחברת יחיד, ומשתמשים במס שנחסך כדי לרכוש נכסים נוספים בפורטוגל (וכך לא לשלם מס דיבידנד על משיכת הכסף).
אמנת מס בין פורטוגל לישראל
תושב מדינת ישראל שמשקיע בחו"ל בכל סוגי ההשקעות יהיה חייב בהגשת דוחות מס בישראל ובחלק מהמצבים יהיה חייב גם בדוחות מס במדינה של הנכס המושקע. במקרה של פורטוגל קיימת אמנת מס בין פורטוגל לישראל ולכן המשקיע לא ישלם מס כפול, גם של פורטוגל וגם של ישראל, אלא את ההפרש ביחס למס שהיה משלם בארץ. כלומר, למעשה, נקבל במדינת ישראל ניכוי בגין המס ששילמנו בפורטוגל.
כל מה שקשור לתכנון מבחינת מס הוא חשוב ולכן מומלץ לחפש ולייצר כמה שיותר וודאות ולהשקיע במדינה כמו פורטוגל, שיש איתה אמנת מס, מאשר במדינות שאין איתן אמנת מס, דבר שיכול להוביל לבעיות שונות עם רשויות המס.
מה הדברים שחייבים לבחון לפני עסקת נדל"ן בפורטוגל ומה המיסוי שחל עליה בארץ?
קודם כל, אנחנו חייבים לבחון מה מקור\מימון הכסף שאותו אנחנו מתכוונים להשקיע (למשל, לקיחת הלוואה או משיכת כספים מקופות גמל וקרן השתלמות, הון עצמי ועוד) ולוודא שאנחנו לא עושים טעות שבעתיד נצטרך לשלם עליה מס גדול (כמו מימון העסקה מחברה שבבעלותנו שנחשבת למס דבידנד של 30%). השלב השני הוא להבין מה מטרת הרכישה – האם מדובר בפרויקט יזמי שצפויה בו תשואה בעתיד או ברכישת נכס שיושכר? החלטה על ייעוד הנכס חשובה גם מבחינת תשלום המיסים בפורטוגל, עליהם נרחיב בהמשך.
חשוב לדעת שכל אדם שהוא תושב מדינת ישראל ומרכז חייו בישראל ובכל מצב שיש לו השקעה בחו"ל, הוא יהיה חייב בדוחות מס במדינת ישראל. במקרה של נכס מושכר, נצטרך להגיש דוחות במדינה שיש לנו בה הכנסות, במקרה שלנו פורטוגל וגם במדינת ישראל. במקרה של שכירות, למשל, היא קודם כל תמוסה בפורטוגל, המדינה שיש בה את נכס המקרקעין ובכל מקרה במדינת ישראל צריך יהיה לשלם על ההפרש. יש מסלולים שונים בכל מה שקשור לשכירות וכאן עלינו לקבל החלטות מהי הדרך הנכונה לנו לתשלום המס.
באפשרות הראשונה נשלם 15% מס בישראל על הכנסה משכירות של נכס בפורטוגל, באפשרות השנייה ניתן לדווח על ההכנסות משכירות, לשלם מס שולי ולהתקזז על מיסי נדל"ן אותם שילמנו בפורטוגל. במקרה כזה נשלם מס לפי מדרגות. כלומר ככל שההכנסה עולה, גם המס עולה. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס שמתמחה במיסוי כדי לבחון מה עדיף משתי האפשרויות בכל מקרה פרטני.
מה המיסוי בישראל על רווח לאחר מכירת נכס שבבעלותנו בפורטוגל?
לאחר מכירת נכס בפורטוגל, אנחנו חייבים בתשלום מס רווח הון בישראל, כלומר במס רווח הון על התשואה שנוצרה כתוצאה ממכירת אותו נכס. מס רווח הון בישראל הינו 25% ואם חל עליו גם מס יסף (מס שנוסף על הכנסות מעל 680 שקלים), אז מדובר בעוד 3%. במכירת נכס בפורטוגל זכות המיסוי תחול עליה ובישראל אנחנו נצטרך לשלם את ההפרש. כלומר, אם אנחנו חייבים במס רווח הון בישראל, אנחנו נקזז את המס ששולם בפורטוגל. חשוב להבין שלא יהיה כאן כפל מיסוי, אבל כנראה יהיו הפרשי מס במדינת ישראל.
כמה נכסים יכולים להיות בבעלות אדם אחד מבחינת רשויות המס בארץ?
לפני מספר שנים הייתה פסיקה במדינת ישראל ביחס לריבוי נכסים. היום אנשים שיש בבעלותם מעל 10 נכסים (בחלק מהמקרים גם מעל 5), רשות המיסים בוחנת האם הפעילות שלהם היא פעילות מעסק או פעילות שהיא פעילות פאסיבית. מדובר בנכסים הן בישראל והן מחוצה לה. מבחינת מיסוי הדבר אומר שבעל הנכסים נמצא במדרגות מס של עסק ולא יכול ליהנות ממדרגות מס של שכר דירה של 10% בישראל ו-15% בחו"ל.
רשות המיסים צריכה לבחון האם מתקיימים מנגנוני עסק וכמה שעות ביום בעל הדירות מתעסק בהן. אם למשל, הדירות מנוהלות על ידי חברת ניהול נכסים, ובעל הנכסים מקבל הכנסה פאסיבית, זה דבר אחד, אבל אם בעל הנכסים נוסע לפורטוגל מספר פעמים בחודש כדי לפגוש דיירים ולהשכיר דירות, משמע שמדובר בעבודה לכל דבר ובהכנסה מעסק.
מה המס בישראל שחל בעסקאות של קנייה ורכישה שמהן מתקבלת תשואה?
אם הדירה נקנתה, לדוגמא, ב- 100 אלף שקלים ונמכרה ב-300 אלף שקלים, נשלם מס רווח הון על הסכום בניכוי הוצאות שונות, כמו עורך דין וכו'. נשלם מיסים בפורטוגל על הנכס שנמכר שם ואם יהיה הפרש מיסוי לטובת מדינת ישראל, כלומר בין המס שמשולם בפורטוגל לבין המס שמשולם פה, נשלם את הפרש המס בישראל.
חשיבות דיווח מיסים בישראל
בין אם עברתם לרילוקיישן לפורטוגל או ניתקתם תושבות בישראל, חשוב לא לשכוח להמשיך לדווח על המיסים בארץ. על מנת להקפיד על כך, אנחנו ממליצים להיעזר ביועץ מס מקומי בפורטוגל ובנוסף יועץ מס ישראלי שיגיש את הדוחות לרשויות המס. כמו כן, לבעלי נכס בפורטוגל מומלץ לקבוע מקדמות לתשלום מראש במהלך השנה בארץ כדי לא להיות מופתעים בשנה שאחרי. אם תעשו זאת בדיעבד, ייתכן ותחוייבו בהפרשי הצמדה וריבית גבוהים מאוד + 4% ועדיף להימנע מכך ולשלם מקדמות שוטפות, וכך לדעת שאתם מכוסים מבחינת המיסים שצריך לשלם בישראל.
לדוגמא, אם בשנת 2022 קיבלתם שכר דירה מנכס בפורטוגל, אז עד סוף מאי 2023 תצטרכו להגיש דוח שומה לרשות המיסים בצירוף הצהרה מהו שכר הדירה שקיבלתם ואישור מרשויות המס בפורטוגל על המס ששילמתם. זה לא משנה אם הכסף נמצא בבנק בישראל או בפורטוגל, המס שיחול עליו בארץ הוא אותו מס.
לסיכום, אם נושא מיסוי נדל"ן פורטוגל עדיין מרתיע אתכם ואתם מפחדים לעשות פעולה כלשהי כמו השקעה בנדל"ן, אנו ממליצים להיעזר בליווי מקצועי שיעזור להפוך את העסקה לנגישה וכך גם יעזור להתגבר על הפחד מהשקעות ומחישובי המס. מומחים בנושא יעזרו לנתח את כדאיות העסקה על פי כל הפרמטרים ולבדוק האם היא מתאימה לצרכיכם ומשתלמת לאחר ניכויי המיסים.
חשוב לקחת יועץ מס או איש מקצוע כבר בשלבים הראשונים בתהליך מציאת העסקה ולבחור ביועץ מס שמתעסק במיסוי בינלאומי כי לבסוף ההשקעה בפורטוגל, מדינה שיש איתה אמנת מס היא אפשרית ואטרקטיבית, אם עושים אותה נכון.
לליווי שלנו ולפרטים על פרויקטים בנדל"ן בפורטוגל, צרו איתנו קשר.
האזינו לפרק 3 בפודקאסט "האלטרנטיבה" שבו איתי ומיטל מארחים את גיתית שלומי, יועצת מס וממלאת מקום בלשכת יועצי המס בישראל שמסבירה את כל מה שצריך לדעת על מיסוי בהקשר של עסקאות נדל"ן בחו"ל. האזנה בלחיצה כאן: https://spoti.fi/3HTXwi4
