חוזה רכישת נדל״ן בפורטוגל

בכל מדינה תהליך רכישת נכס נדל"ני מלווה בחוזים משפטיים. בפורטוגל תהליך רכישת נדל"ן כולל שני חוזים, הנקראים בפורטוגזית CPCV (חוזה התחייבות) ו-Escritura (החוזה הסופי ובאנגלית DEED).

ה-CPCV הוא חוזה זיכרון דברים או חוזה התחייבות לפני מכירת או רכישת נכס בפורטוגל. ראשי התיבות שלו בפורטוגזית: Contrato de Promessa de Compra e Venda ובאנגלית Promissory Contract of Sale and Purchase, כלומר חוזה רכישה ומכירה בהבטחה.

ל- CPCV יש חשיבות גדולה מאוד והמסמך חייב להיכתב על ידי עורך דין, רק כך ניתן לאשר שהסעיפים הכלולים בו עומדים בחוק. כמובן שעורך הדין חייב להתמצא היטב בסעיפיו ומומלץ להיעזר בעורך דין מקומי בפורטוגל. בגלל שלשלב הזה יש חשיבות מכרעת, ובגלל שגם כאשר עורכי הדין מסוגלים לתקשר באנגלית, סביר להניח שההתנהלות אל מול היזם תהיה גם בשפה הפורטוגזית, ולכן חשוב לנו ללוות את המשקיעים שלנו צמוד גם בשלב הזה. לכן, קיים עורך דין שמייצג את המשקיעים ישירות, אולם גם מועדון המשקיעים מביא את הניסיון שלו בהסכמי CPCV על מנת לפקח ולהדק את הליווי האמור. על תפקידו של עורך הדין בפורטוגל קראו בהרחבה בעמוד "עורך דין נדל"ן פורטוגל".

חוזה ה- CPCV בעצם מאשר רכישה ומכירה עתידית של נכס וחייב להיות חתום על ידי מי שמבטיח למכור (הנקרא מוכר חובה) ועל ידי מי שמבטיח לקנות (נקרא קונה מחויב) את הנכס. החוזה הוא הסכם משפטי מחייב בין הקונה למוכר במטרה לאשר ולהבטיח שעסקת הנדל"ן אכן תתקיים והוא נועד להגן על הזכויות של שני הצדדים.

חוזה ה- CPCV הוא נוהל משפטי סטנדרטי בעסקאות נדל"ן בפורטוגל, אך יחד עם זאת, הוא כולל תנאים וסעיפים שלא דומים לחוזים במדינות רבות אחרות ולכן חשוב מאוד שעורך דין פורטוגלי מקומי ילווה אתכם ויערוך את ה-CPCV.

ה- CPCV קובע ששני הצדדים מתחייבים להתקשר בחוזה חדש, עתידי וסופי, תוך פרק זמן מסוים (ה-Deed).

מהי ההשפעה של חוזה רכישת נדל"ן בפורטוגל ?

ה-CPCV הוא מסמך אופציונלי, יחד עם זאת, כולם בפורטוגל משתמשים בו. כלומר, הוא נערך באופן חופשי ומבטא את הרצון הטוב של שני הצדדים, המקבלים על עצמם את כל התנאים הכלולים בסעיפים שלו.

מטרתו של ה- CPCV להבטיח את זכויות הצדדים המעורבים בעסקת הנדל"ן עד למועד ביצוע העסקה. לחוזה יש תוקף משפטי המאשר את זכויותיהם של כל הצדדים המעורבים. לפיכך, הוא מעניק ביטחון משפטי לצדדים המעורבים עד להשלמת העסקה.

יתרון ה-CPCV שהוא מבטיח לקונה שהנכס שמור לו. זה חשוב מאוד במצבים כמו:

• העדר משוב או תגובה לגבי אישור ההלוואה (המשכנתא)
• סיום עבודות בנכס
• צורך למכור את הנכס במטרה לסיים עסקה (לעשות העברה סופית)
• שמירה על המצאות רשיון השימוש בנכס
• הגנה על ביטול כל חיוב או שעבוד שעלול לחול על הנכס

אמצעי הגנה נוסף שחייב להיכלל בחוזה הוא המועד האחרון לביצוע ה-Deed (חוזה סופי). גם אם מתכוונים לחתום עליו תוך פרק זמן קצר, מומלץ להאריך את המועד, כדי למנוע ארועים בלתי צפויים. התקופה המקובלת בין חתימת ה-CPCV ל-Deed היא 90 יום.

בנוסף, יש 2 נקודות שחשוב מאוד להקפיד עליהן:

• אי עמידה בחוזה של המוכר, משמעותה החזרת מקדמה כפולה לקונה (הפיקדון הראשוני בסך 10% מערך הנכס בהתאם לשווי שלו לצורך העניין וקנס השווה לסכום הפיקדון).
• אי עמידה בחוזה של הקונה מרמזת על אבדן כל הפקדון ששולם למוכר במעמד חתימת חוזה ה- CPCV.

מה המידע שחייב להיכלל  בחוזה רכישת נדל"ן בפורטוגל ?

כבר ציינו של- CPCV יש חשיבות גדולה מאוד. מבחינה מעשית ה-CPCV יכול לכלול את כל הסעיפים שהקונה והמוכר מוצאים לנכון ורואים בהם צורך.

עם זאת, יש ב-CPCV כמה נקודות חובה:

• זהות המוכר המתחייב והקונה המתחייב
• זיהוי הנכס (ציון מספר רישום המקרקעין, מספר רישום בלשכת רישום המקרקעין וכו')
• מחיר רכישת הנכס ואופן התשלום
• שווי הפיקדון שהועבר כאישור התשלום
• אם יש, ציון סכומי המקדמות וכן מועדי התשלומים הדרושים
• ציון שהנכס יימכר ללא כל שעבוד
• מועד אחרון לחתימת הסכם הרכישה הסופי, ה-Deed וההשלכות במידה ותהיה חריגה ממועד זה
• רשיון לשימוש או להיתר בנייה בנכס או הוכחה שהופנתה בקשה למועצת העיר או הצהרה חלופית המאשרת זאת

ה-CPCV הוא מסמך שאפשר לחתום עליו אצל הנוטריון או כמסמך פרטי בין הצדדים. ההחלטה על אישור החתימות נתונה לשני הצדדים.

כמובן, כפי שכבר אמרנו, שהחוזה אמור להיכתב או להיבדק על ידי איש מקצוע\עורך דין שמכיר היטב את הרגולציות המקומיות בפורטוגל, כדי לוודא שהוא מכיל את כל הסעיפים הדרושים ושהוא תקין ועומד במסגרת ההליכים המשפטיים.