משכנתא בפורטוגל

ממשלת פורטוגל מאפשרת מתן משכנתאות גם לזרים, אז אם אתם מתכננים לגור או להשקיע בדירה בפורטוגל חשוב שתדעו את התנאים שיש ללקיחת משכנתא. מה עדיף לכם ולמה זה לא תלוי רק במצב הפיננסי שלכם?

אחת השאלות הגדולות ביותר שעולות בעת רכישת נכס, בטח ובטח במדינה זרה, היא שאלת המשכנתא. למעשה, זו אחת השאלת שמעסיקות הרבה מהמשקיעים בפורטוגל שהפכה בשנים האחרונות לאחד המקומות החמים ביותר להשקעות נדל"ן. שילוב של מחירי נדל"ן זולים עם אפשרות לתשואה גבוהה, מדיניות הממשלה שמאפשרת גם לזרים לקנות נכסים בתנאים מעולים ובמסלולי משכנתאות נוחים וכמובן, ישראלים רבים שניצלו את ההזדמנות לקבל דרכון פורטוגלי והעלו את הביקוש. כל זאת הפכו את פורטוגל לאחת המובילות בהשקעות נדל"ן ולאחת מחמש המדינות היחידות באירופה שלמרות תקופת הקורונה הראתה דווקא עלייה במחירי הדירות ויציבות כלכלית איתנה.

מהן סוגי המשכנתאות הקיימות, כיצד תדעו איזו משכנתא בפורטוגל כדאי לכם לקחת ומהי המשכנתא האידיאלית עבורכם ?

ובכן, רכישת דירה בין אם למגורים או להשקעה, היא אחת ההחלטות החשובות שאדם עושה בחייו והבחירה במסלול החזר המשכנתא הוא אחד הדברים הראשונים שיש לבחון. התשובה איזו משכנתא כדאי לקחת, תלויה במשתנים רבים שחלקם אינם תלויים בכם, כמו: המוסד הפיננסי ממנו אתם לוקחים את ההלוואה, מצב השוק והמדיניות הכלכלית של המדינה בה אתם קונים את הנכס. 

על כן, כצעד ראשון יש לדעת כי ממשלת פורטוגל מציעה שתי אפשרויות ללקיחת משכנתא בפורטוגל עבור דירה: הראשון הוא החזר משכנתא בשיעור קבוע שאינו משתנה בהתאם למדד והאפשרות השנייה: החזר משכנתא בריבית משתנה הצמודה למדד ולמצב השוק.

משכנתא בפורטוגל בריבית משתנה לעומת משכנתא בריבית קבועה 

משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא צמודה למדד התלויה במצב השוק וכתוצאה מכך בשינויים במדד הנבחן. המדד הרלוונטי להצמדה מבחינת הבנקים בפורטוגל הוא ה- Euribor והוא נמצא בשפל שלא היה כדוגמתו מאז שנת 2009 ובמהלך 5 השנים האחרונות הוא שלילי. במאי 2022 הוא התחיל לחזור לפרמטרים חיוביים. על פי מגזין הנדל"ן הפורטוגלי "אידיאליסטה", ירידת המדד (עוד מעבר לתחתית בה היה), היא תוצאה ישירה של מגפת הקורונה והמשבר הכלכלי שתוקף את היבשת. מעבר למדד עצמו ריביות המשכנתא במסלול זה הינן ריביות נמוכות יחסית למה שאנחנו מכירים בישראל ועומדות בין 1% ל- 2% לאנשים פרטיים, כשבפועל חלה ירידה בריבית הממוצעת בשנה האחרונה בעקבות הקורונה ומדיניות ממשלת פורטוגל שבאה בעקבותיה, להקפיא את תשלומי המשכנתאות עבור רוכשי הדירות עד ליוני 2021. בנוסף, נרשם גידול יוצא דופן בבקשות למשכנתאות בדיוק בגלל סיבה זו וניסיון לנצל את היכולת להוזיל עלויות בתקופה זו. אכן, היתרון שבריבית הנמוכה מפתה אך יש לזכור כי המדד כבר עולה ומתייצב על ערך חיובי וימשיך כך בטווח הארוך.

Euribor Rates 2016-2022 by www.euribor-rates.eu

משכנתא בריבית קבועה לעומת זאת, אינה משתנה ואינה תלויה בתנודות השוק. כך שהיא יכולה להעניק יתרון בביטחון שהיא נותנת לבעל המשכנתא שהתשלום יהיה תמיד קבוע מהחודש הראשון ועד לחודש האחרון ולהתארגן בהתאם. מנגד, ביטחון עולה כסף והבנק נוטה לתת ריביות שעלולות להיות לבסוף יקרות יותר מריביות התלויות בשוק. ריביות קבועות עשויות להיות גבוהות אפילו פי 2 מהריביות המוצמדות בטווח הקצר (בין 2% ל-4%). בפועל זהו סיכון שלוקח המשכנתא יהיה צריך לשקול בכובד ראש במעמד לקיחת המשכנתא.

אז כיצד תדעו באיזו משכנתא לבחור?

על פי מומחים פיננסיים שרואיינו במגזין הפורטוגלי הכלכלי "אידיאליסטה" כדי לבחור בהלוואה המתאימה ביותר עליכם לשאול את עצמכם כמה שאלות :

1. מהם האמצעים הכלכליים שברשותי וכמה מהכנסתי החודשית אני מעוניין להקצות לתשלום המשכנתא בכל חודש?
2. כיצד אני רוצה לשלם את ההלוואה ועל פני כמה זמן ?
3. מה האפשרות שלי לשפר את הכנסותיי בעתיד? עד כמה אנו גמישים ביכולת לכסות אותה ?
4. ואחד הדברים החשובים: בריבית קבועה או משתנה, מה הוא סך המימון השנתי שנצטרך להחזיר? איזו ריבית תשתלם לנו יותר על פני תקופת ההחזר כולה ?

לכמה שנים אפשר לקחת משכנתא בפורטוגל ובאיזה גילאים?

החל מה-1 באפריל 2022 בנק פורטוגל האריך את הגובה המקסימלי של תשלומי משכנתא ל-40 שנים לגילאי 30 ומטה, ל-37 שנים לגילאי 30-35 ול-35 שנים לגילאי 35 ומעלה. דבר זה מהווה יתרון מפני שככל שמשך ההחזר הוא ארוך יותר, כך ההחזר החדשי הוא נמוך יותר. המטרה של התנאים החדשים היא בעצם להקל על התשלומים העכשוויים ולהפוך את ההלוואה לקלה יותר להחזרה. 

לסיכום, אם יש לכם גמישות כלכלית ואתם יכולים לקחת את הסיכון בריבית משתנה עליכם לדעת, למשל, כי משכנתא נלקחת לאורך זמן וגם אם הריביות נמוכות כעת הן עלולות לעלות ולבסוף להיות יקרות יחסית למשכנתא בריבית קבועה. בדומה לכך, לקיחת משכנתא בריבית קבועה אמנם נותנת ביטחון אבל יכולה להיות יקרה יותר בתחילת הדרך ותדרוש מכם אמצעים כלכליים. אך לא הכל תלוי בנו וביכולת הפיננסית שלנו. למעשה, כאשר רוכשים דירה במדינה זרה בכלל ובפורטוגל בפרט אחד הדברים שיכולים להיות קריטיים הוא היכרות טובה עם הבנק שמעניק את ההלוואה. ככל שההיכרות טובה יותר כך נוכל להשיג תנאים טובים יותר – ריביות טובות יותר.

על כן בבואכם להשקיע בדירה בפורטוגל, הדבר הנכון ביותר הוא להיעזר בגורם מקצועי שמכיר את שוק המשכנתאות בפורטוגל, שיודע את שפתכם ואת שפת המקומיים ויכול לדאוג לאינטרסים שלכם ולסייע לכם בהחלטותיכם.