השקעות נדל"ן בפורטוגל

השקעות נדל"ן בפורטוגל – מהמוצלחות ביותר באירופה

פורטוגל הולכת ומתבססת כאחת השקעות הנדל”ן המוצלחות ביותר באירופה. מגמת השקעות נדל"ן בפרוטוגל הולכת ומתחזקת ונראה כי יש עוד תקופה לא מבוטלת לפנינו לפני שהמגמה הזו תגיע לשיאה, מכיוון ששוק נדלן בפורטוגל רושם עלויות מרשימות למדי. מאז 2015, כאשר שוק הנדל"ן היה מצוי בשפל, מחירי הנכסים בפורטוגל קפצו פי 4 תחילה בליסבון שהיא המרכז הכלכלי של פורטוגל, ומאוחר יותר גם בפורטו, השוכנת על החוף.

עוד ניתן לומר, כי בשנים האחרונות פורטוגל הפכה לאחד היעדים החמים ביותר להשקעות נדל"ן, הודות למחירי הנכסים המשתלמים ביחס למערב אירופה. ניתן לראות זאת לפי הביקוש לנדלן בפורטוגל מצד משקיעים בינלאומיים כמו: צרפת, ברזיל, בריטניה, גרמניה, ארה"ב, קנדה ושוויץ, שמספרם הולך ועולה ככל שחולף הזמן.

איפה משקיעים בפורטוגל?  

בניגוד להרבה מקומות אחרים בעולם, שבהם ההשקעות בערים המרכזיות כבר מיצו את עצמן ולכן המשקיעים מתחילים להתרחק לפריפריה, עם כל המשמעויות והסיכונים שבדבר, דווקא בנדלן בפורטוגל קיים עדיין שפע של היצע בערים מרכזיות, וביניהן: ליסבון, פורטו והערים הנמצאות בסביבתן.

נכון להיום, טווח המחירים* לקניית דירה סטנדרטית של 60 מ”ר בליסבון מתחיל מ- 5,500 יורו למ”ר עד 8,000 (כלומר מ-330,000 יורו ועד 480,000 יורו). לעומת זאת, בפורטו בעיר העתיקה תשלמו 3,500 יורו למ"ר עד 4,500 יורו למ"ר (כלומר 210,000 יורו ועד 270,000 יורו).

בתים באזור פורטו מסביב לעיר עומדים על טווח מחירים החל מ- 2,700 יורו למ"ר, כלומר כ-600,000 יורו לבית בגודל 220 מ"ר. משקיע פרטי שמחפש להשכיר דירה לטווח קצר בליסבון יכול לרשום תשואה סולידית, במונחים של פורטוגל, בסדר גודל של 6%-7% בשנה. בפורטו, לעומת זאת, ניתן לרשום תשואה כפולה מזו של 15% בממוצע.

בנוסף לטווח מחירים, יש לקחת בחשבון את היתרונות והחסרונות של השכרת דירות ובתים לתושבים מקומיים ולתיירים. רוב שוכרי הדירות באזור העיר העתיקה של פורטו אלה תיירים שמחפשים מגורים לטווח קצר ואת הבתים מחוץ לעיר סביר להניח שיעדיפו התושבים המקומיים. היתרון הוא שתושבים מקומיים ישכרו בתים לטווח ארוך והחיסרון הוא שהעלות תהיה נמוכה יותר מאשר בתוך העיר ולכן ההשכרה לטווח קצר בתוך העיר תניב רווחים גבוהים יותר מהשכירות. 

*המחירים המצוינים נכונים לתחילת שנת 2022 ועשויים להתעדכן בכל עת.

נדל”ן פרטי

כולנו מחפשים מה לעשות עם הכסף שלנו. בישראל תמיד “זו לא תקופה לקנות נדל”ן” או ש”זו לא תקופה למכור נדל”ן”. אג”חים פק”מים ושאר החסכונות לא מוכיחים את עצמם יותר ולהרבה אנשים יש סכומי כסף בעו”ש שלא נעשה בהם כל שימוש.

כל זה, בזמן שניתן לאתר נכסים בפורטוגל להשקעה, של נדל"ן פרטי, שמגיעים גם ל- 10% תשואה על הכסף שלנו!!

קיים מגוון רחב מאד של סוגי נכסים והשקעות נדלן בפורטוגל לטווח קצר וארוך, ולצד העובדה שכדאיותה של כל עסקה נבחנת לגופה, קיימות מספר עובדות שהופכות את ההשקעה בפורטוגל לקלה ונגישה כמעט לכל אחד:

1.לא חייבים להחזיק בדרכון פורטוגלי כדי להשקיע בנדל”ן בפורטוגל, ואפילו הפוך: השקעת נדל”ן מעל סכום מסוים, עשויה לזכות אותך ב”ויזת זהב” (קראו עליה בהמשך)

2.ניתן לקבל הלוואה מבנק מקומי לצורך רכישת נכס בגובה של עד 70% משווי העסק

3.הריבית על הלוואה לנכס נוחה מאד ביחס לישראל (כ- 2%)

4.פריסת התשלומים מול הבנק הלווה יכולה להתפרס על עשרות שנים

ועוד עובדה חשובה: הצפי המדובר הוא שלצד התשואה המדהימה הזו, גם קרן הנכס משתבחת ומאמירה, כך שמדובר בעסקת נדל”ן כדאית מכל הכיוונים.

ואיך אנחנו יכולים לעזור לכם לעשות יותר כסף על הכסף שלכם באמצעות נדל"ן בפורטוגל?

כפי שאנחנו נוהגים ביחס לכל אחד מהשירותים שאנחנו מספקים בחברה, גם שירות הליווי שלנו להשקעות נדל"ן בפורטוגל- יש בכוחו לספק פתרון A-Z, משלב השיחה הראשונה ועד להשלמת הביצוע באופן מלא. בתוך כך:

• אנחנו עוזרים באיתור הנכס הרלוונטי להשקעה
• מסייעים מול הבנק בלקיחת ההלוואה המקומית
• מלווים וככל הניתן גם מבצעים עבורכם את כל הבירוקרטיות הדרושות הן בפן הפיננסי והן בפן המשפטי עד לרישום הנכס על שמך
• ואפילו דואגים עבורכם לכך שהנכס יושכר ויטופל כפי שצריך ובהקדם האפשרי באמצעות חיבור לספקים מקומיים מהשורה הראשונה

איך מתחילים?

כל מה שנדרש ממכם הוא מספר מסמכים בודדים – לשאר? אנחנו דואגים.

1.סריקת דרכון בתוקף.

2.סריקת תעודת זהות.

3.הוכחת כתובת – העתק של חשבון שירות (חשבון חשמל/מים/ארנונה) שהונפק לפני פחות משלושה חודשים מיום הבקשה.

4.קורות חיים המשקפים רקע אקדמי ומקצועי עם חתימה ותאריך.

5.הוכחת מקצוע – מכתב על נייר לוגו באנגלית מהמעסיק.

6.הוכחת איתנות פיננסית – עותק של 3 תלושי משכורת האחרונים, עותק של דפי בנק המציגים בבירור קבלה של לפחות שלושת החודשים האחרונים לתשלום שכר.

7.יפוי כוח

מה אומרים עלינו הלקוחות שלנו:

גיא מזרחי: "אני רוצה להודות לאיתי מור והצוות המיומן שלו. חיפשתי המון זמן עורך דין שמתמחה בליווי מלא של רכישת נדל"ן בפורטוגל ורוב המשרדים שמצאתי התמקצעו רק בהוצאת דרכונים ולא בליווי של רכישת נדל"ן. איתי ליווה אותי באופן מסור במהלך כל התהליך והיה זמין לכל שאלה שהייתה לי. התהליך היה קצר, פשוט וקל ממה שחשבתי.

תודה רבה לאיתי והצוות!"

נדל"ן בפורטוגל – הרגולציה המקומית שעובדת לטובת המשקיעים

עסקאות נדל"ן בפורטוגל מתבצעות אחרת מאשר בישראל. במסגרת עסקאות נדל"ן נהוג לשלם 5%-10% מקדמה בהסכם ראשוני ואת יתרת הסכום הקונה או המשקיע משלם כאשר מועברת אליו הזכות הקניינית במלואה. היתרון הוא שאתם לא מסתכנים כי מרבית הסכום נשאר אצלכם עד לקבלת בעלות על הכנס.

ויזה זהב

אם חשוב לכם להחזיק באזרחות אירופאית, אבל אין לכם זיקה לגירוש ספרד, וברצונכם למצוא נכס להשקעה בפורטוגל, יכול מאד להיות שעצם השקעת הנדל”ן תזכה אתכם בוויזת הזהב לפורטוגל. השקעות נדלן בפורטוגל הוא אחד ממסלולי ההשקעה הנכלל בויזת זהב ויש בה מסלולים נוספים שייתכן ויתאימו לכם. כל הפרטים על ויזת זהב למשקיעים —> כאן.
המחזיקים בוויזת זהב יכולים לאחר מכן להגיש בקשה לדרכון פורטוגלי ולאזרחות אירופאית מכוח אותה הוויזה. מבחינת עלויות – כמו תמיד ובכל מקום, גם בפורטוגל, ככל שמכירים את החוק והנהלים במקום טוב יותר ניתן לצמצמם חלק גדול מהוצאות המיסוי.

**חשוב לציין כי בעת קניית נכס בפורטוגל יש לשים לב להוצאות נלוות כמו אגרות רישום הנכס, מס רכישה, מס שנתי, תשלום לנוטריון, לעורכי דין וכדומה. ניתן להימנע מחלק מהמסים בהתאם למיקום ועלות הנכס מאחר וישנם אזורי עדיפות ומדרגות מס רכישה.**

מיסי נדל"ן בפורטוגל

אף שמדובר בנושא פופולרי, רכישת והשקעות בנדל"ן בפורטוגל אינם עניין של מה בכך, ומצריכים ידע רב והבנה של הפרקטיקות המקומיות.

נכון להיום, קיימים בפורטוגל ארבעה סוגים של מסים שכל מי שרוכש נדל”ן נדרש לשלם:

מס בעלות על הנכס (מס רכישה) (IMI) – מס מקביל לארנונה המשולם פעם בשנה, לרוב בחודש אפריל, ושיעורו נע בין 0.3%-0.5% מערך הנכס. חשוב להדגיש, כי מי שנדרש לשלם את מס זה הוא בעל הנכס, ולא המחזיק כמו בישראל. בנסיבות שונות ניתן לקבל פטור. למשל, אם שווי הנכס לא עולה על 125 אלף יורו וההכנסה השנתית של בעל הנכס נמוכה מ-153 אלף יורו.

מס רשויות על העברת נכס (IMT) – מס המוטל על הרוכש, ששיעורו עומד על 1%-8% משווי הנכס, לפי סוגו, מיקומו וייעודו. בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור. שיעור המס תלוי, בין היתר, בשאלה אם הרוכש בוחר לקנות את הנכס כאדם פרטי, חברת יחיד או כחברה עם כמה בעלי מניות.

מס בולים (IS) – מוטל על קנייה ומכירה של נכס, ומשולם בעת החתימה על הסכם הרכישה. שיעורו הינו 0.8% משווי הנכס. במקביל מוטל מס על המשכנתא. אם היא ליותר מחמש שנים, המס עומד על 0.6% מסך ההלוואה. אם לפחות מחמש שנים שיעור המס עומד על 0.5% מההלוואה.

מס שבח – מכירת הנכס לאחר מספר שנים כרוכה במס שבח של 28% על סכום הנטו. החישוב הוא הסכום הכולל של מכירת הנכס פחות הסכום שבו נקנה הנכס, בתוספת ההוצאות הנללות המוכרות, כמו מיסי רכישה, ארנונה, שיפוצים, תחזוקה וכו'. בין אם אתם משקיעים זרים ובין אם אתם רשומים כחברה, המיסוי על מכירה יעמוד על 25%.

במידה ומקבלים רשיון להשכרת הנכס, התשואה שלו תעמוד על:

8.25% בטווח קצר

28% בטווח ארוך.

יצוין, כי תשלום המיסים האמורים הינו קריטי, היות שמי שלא משלם בזמן חשוף לקנסות גבוהים ביותר, שעלולים אף להפוך לכדי עבירה פלילית.

חשוב לקחת בחשבון את המיסים השונים, במיוחד ככל שמדובר בעסקה קטנה, שכן הקנסות הגבוהים עלולים להפוך אותה לבלתי כדאית.

חשיבות של תכנון השימוש בנכס מבחינת מיסוי

לפני רכישת נכס בפורטוגל, חשוב להחליט על הייעוד של הנכס – בין אם למגורים, להשכרה לטווח קצר, בינוני או ארוך – לפני שתבצעו את העסקה.

הסיבה לכך היא שכל אחד מייעודים אלה עשוי להשפיע על תשלום המס שבו תחויבו, וכפועל יוצא מכך גם על רווחיות העסקה. כך למשל, אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס קחו בחשבון את שיעור המס שתידרשו לשלם על הרווחים מההשכרה (מס הכנסה או מס חברות, לפי העניין).

לדוגמא, שיעור המס המוטל על רווח של זרים (אנשים פרטיים) מהשכרת נדל”ן עומד על 28%, בעוד כחברה תשלמו מס בשיעור של 17%-21%. למקומיים שיעור המס יכול להגיע גם ל-50%.

משקיעים רבים רוכשים דירה כחברת יחיד, ומשתמשים במס שנחסך כדי לרכוש נכסים נוספים בפורטוגל (וכך לא לשלם מס דיבידנד על משיכת הכסף).

הון מינימלי להשקעה

על מנת להמחיש מהו ההון המינימלי שדרוש להשקעה, ניקח לדוגמא דירה ממוצעת בפורטו שעלותה 210,000 יורו ושעבורה ניתן לקבל הלוואה מבנק מקומי בפורטוגל למשקיע זר וגם לאזרח פורטוגלי בסך כ-70% מהסכום, כלומר 147,000 יורו.

הסכום הראשוני שאתם תשלמו על הדירה הוא 30% מהעלות הכוללת, כלומר 63,000 יורו. לסכום זה יש להוסיף מס רכישה והוצאות נלוות כגון הכנה לשכירות בסך כ-20,000 יורו. הסכום הסופי של ההון המינימלי להשקעה יעמוד על 83,000 יורו. בסכום זה, תוכלו לרכוש דירה בפורטו שדורגה על פי מדד הערים במגזין התיירות המוביל בעולם טיים אאוט במקום התשיעי בין 37 הערים הכי טובות בעולם לשנת 2021.

לסיכום, פורטוגל היא יעד אטרקטיבי לביצוע השקעות נדל”ן, שיכול להניב תשואות יפות. עם זאת, עסקאות נדל”ן במדינה מבוצעות באופן שונה מזה המוכר בישראל, ולפיכך אין לצאת לדרך ללא היוועצות וליווי של אנשי מקצוע מתאימים.

שאלות ותשובות

מה הפרויקטים להשקעות נדל"ן בפורטוגל שמציע "מועדון הדרכון הפורטוגלי"?

אנו מציעים השקעות בפרויקטים של בנייני דירות, כלומר, לרכוש נכס\דירת יד ראשונה להשקעה בתוך הפרויקט.

מה כולל הליווי של "מועדון הדרכון הפורטוגלי"?

אנחנו מאתרים את הנכס, מלווים את המשקיע משפטית בכל תהליך רכישת הכנס אל מול היזם והקבלן. אנחנו מלווים ברמה המסחרית כדי שהמשקיע יבין כמה כסף צריך ברמת ההערכות בארץ ומשפטית מול החברה הפורטוגלית בהסכמים. לאחר מכן, אנחנו מחברים לספקים המקומיים הרלוונטיים שיכולים להמשיך לטפל בכם. באפשרותנו לעזור ולחבר לספקים של מעצבים ואדריכלים.

מהי אמנת המס בין ישראל לפורטוגל? האם חלים מיסים בישראל על התשואה\הרווח מהשקעה בנדל"ן בפורטוגל?

אמנת כפל המס אומרת שלא תשלמו מס כפול, אלא את ההפרש ביחס למה שהייתם משלמים בארץ. רוב האנשים משקיעים את הרווחים בחזרה בפרויקטים חדשים בנדל"ן.