פורטוגל מדורגת במקומות הראשונים בעולם כיעד שמושך משקיעים מכל העולם, תיירים, נוודים דיגיטליים וכאלה שעוברים אליה למטרות רילוקיישן. זאת, בין היתר, הודות לחופיה הבתוליים, הנופים היפהפיים, התושבים מסבירי הפנים ומזג האוויר הנוח במרבית מימות השנה. בין אם לצורך טיול, עבודה, לימודים, רילוקיישן או פרישה, פורטוגל הפכה לבית שני לאנשים רבים ברחבי העולם במהלך השנים האחרונות. מהסיבות הללו, משקיעים רבים, ביניהם גם ישראלים, גילו את הפוטנציאל הגדול שיש להשקעה בשוק הנדל"ן בפורטוגל וכיום הוא נמצא בשיא של כל הזמנים. רק בשנה האחרונה מחירי נכסים בפורטוגל עלו ב-15%-20%, ומחירי השכירות של הנכסים ממשיכים לעלות גם הם מדי שנה.
במאמר זה נסביר על נכסים למכירה בפורטוגל וסוגי ההשקעות השונות שניתן לבצע, ההבדלים בין יזמות נדל"ן לבין רכישת נכסים בפורטוגל למשקיע הבודד שמחפש צמיחה פיננסית, הכנסה פאסיבית או פנסיה מובטחת.
יש מספר סוגי נכסים בפורטוגל וכל סוג דורש התמקצעות בפני עצמה של מומחי נדל"ן, חברות ועורכי דין שאליהם פונים לליווי למטרות רכישה של נכסים. מועדון המשקיעים הפורטוגלי עוסק ומתמחה בהשקעות נדל"ן הקשורות בעיקר בדירות למגורים, אולם בחרנו להרחיב במאמר זה גם מעבר.
פורטוגל נכסים
נכסים לוגיסטיים: מדובר בעיקר בחברות שקונות שטחים או נכסים בפורטוגל למטרות לוגיסטיות, למשל, כדי להקים מחסנים ומרכזי לוגיסטיקה, ולכן לא נפרט על כך במאמר זה.
דירות ובתי מגורים: זוהי ההשקעה הפופולרית ביותר.
ב-2012 היה בפורטוגל משבר כלכלי וערכם של נכסים ירד בכ-10%. מאז השוק השתקם ומחירי הנדל"ן קפצו פי 10 בערים המרכזיות, כמו ליסבון ופורטו ומאז הוא רק מראה צמיחה יציבה לאורך השנים.
סוגי נכסים למגורים:
קיים מגוון רחב מאד של נכסים למכירה בפורטוגל, החל מדירות סטודיו ועד לוילות חוף מפוארות. לפני חיפוש נכסים בפורטוגל , כדאי להכיר את סוגי הנכסים ואת שמותיהם בפורטוגזית.
Casa או Moradia – שם המתאר בית קרקע מסורתי. חלקם כוללים חצר אחורית או פטיו ומוקפים בגדר עם שער קדמי.
Casa Geminada – בית קרקע שחולק קיר אחד עם בית קרקע שכן.
“Condominios” or “Condos” – בנייני מגורים עם דירות שחולקים בדרך כלל כמה אזורים משותפים. הם נוטים להיות קצת יקרים, אך מציעים סטנדרט גבוה של טיפול ובטיחות.
Quintas – בתים כפריים או חווה קלאסית שניתן למצוא בעיקר באזורי הטבע, הכפרים והעיירות של פורטוגל ולא בערים הגדולות. עם זאת, חלקם ממוקמים באזורים פרבריים.
“Terreno” – מתורגם כ"אדמה". חלק מהמשקיעים מעדיפים לרכוש קרקע ולבנות עליה בית משלהם. בתהליך זה חשוב לקחת בחשבון שחלק מהקרקעות בפורטוגל רשומות למטרות חקלאיות. מסיבה זו כדאי לבדוק קודם עם העירייה של אותו מקום ולוודא שהקרקע אכן רשומה למגורים. במצבים אלה לרוב נארגן קבוצת משקיעים לטובת העניין, כמו גם במקרים של רכישת בניין שמיועד לבנייה מחדש, ועל כך נפרט במאמר נפרד.
סימונים המתייחסים לדירות:
בדירות למכירה בדרך כלל ניתן לראות סימונים, כמו T0, T1, T2 והלאה. מדובר במספר החדרים (חדרי השינה) בדירה, כאשר הסלון והמטבח לא נספרים. למשל, T2 אומר שזוהי דירה עם שני חדרי שינה וסלון, לעיתים היא תהיה מרוהטת ומאובזרת ו-T0 אומר שזוהי דירת סטודיו.
לפעמים אפשר להיתקל במונח +1, למשל T2+1, זה אומר שזוהי דירת 2 חדרים שיש בה חדר נוסף ללא חלונות.
באיזה נכסים בפורטוגל מומלץ להשקיע?
אם נסתכל מנקודת מבט של המשקיע הישראלי הממוצע שבסופו של דבר רוצה להגדיל את ההון העצמי שלו או לקבל הכנסה פאסיבית/ פנסיה, אנחנו לרוב ממליצים על שתי אסטרטגיות רכישה:
דירות למסירה קרובה, בין אם מדובר בדירות מנוהלות – דירות שכבר יש להן הוכחת הכנסה מהשנים הקודמות, או אחרות שמועד סיום הבנייה קרוב. במקרים אלה מדובר בעסקאות בטוחות ותהליך הרכישה יהיה דומה לרכישת יד שנייה שאנחנו מכירים גם מישראל, מעבר להון העצמי, ניתן יהיה לקבל מימון מהבנק (משכנתא) שיכול להגיע ל עד 75-80%. גובה המימון הבנקאי תלוי במספר רכיבים המשקפים בעיני הבנק את האיתנות הפיננסית של המשקיע. הבדיקה דומה במידה רבה למה שקורה בבנקים הישראליים לפני לקיחת משכנתא, אולם לאור סכום המימון הגבוה, הבנקים לרוב מדקדקים מאד בפרטים, במסמכים ובבדיקות שעושים. התשואה שניתן להגיע אליה באפיק זה יכולה לעמוד גם על מספר דו ספרתי ביחס להון העצמי של המשקיע. הדגש באסטרטגיה זו יהיה על תזרים חיובי ותשואה שוטפת, לצד צבירת נכסים ועליית ערך הנכס בטווח הארוך.
אסטרטגיה שנייה – דירות פריסייל חדשות בפורטוגל.
מאחר ובאופו יחסי לביקוש אין הרבה בנייה חדשה ומודרנית בפורטוגל, ומאחר ומחירי הנדל"ן הופכים לגבוהים מדי לאוכלוסייה המקומית, וכן, הודות למימון הבנקאי שניתן לקבל (תושבים – עד 90%, זרים- עד 80%), יזמים רבים מציעים דירות למכירה לפי מודל תשלום של סכום מסוים בשלב הראשון, ויתרה רק בסמוך לאכלוס. באופן הזה ניתן להימנע מתהליך לקיחת המימון, ולבצע המחאת זכויות טרם הדרישה להשלים את יתרת התשלום. כך, ניתן להשקיע לפי התקציב העומד לרשותנו בזמן נתון, ועל פי רוב להגיע למצב של הכפלת ההון העצמי, או הגדלה משמעותית שלו, משלב ה"נייר", כלומר השלב שהנכס רק מתוכנן ועדיין לא בנוי, ועד לשלב המסירה.
ה"סיכון" כאן הוא רכישת הנכס בשלב מוקדם בחיי הפרויקט, ולכן חשוב להבין מי היזם/ הקבלן ומה הסיכוי של הפרויקט לצאת אל הפועל. עם זאת, חשוב לזכור, שכגודל הסיכון גודל הסיכוי, ומדובר פה על תשואות גבוהות מאד על ההון העצמי, תוך זמן קצר יחסית (עד שנתיים בממוצע).
ניקח לדוגמא דירה חדשה בפורטו, שהקבלן מוכר אותה כיום במחיר של 250-300 אלף יורו. ניתן לרכוש אותה עם הון של 30% מהעסקה, ולפעמים אף הרבה פחות.
מה חשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכסים בפורטוגל ודירה לרכישה בפריסייל?
הקדשנו לסוגיית הפריסייל פרק שלם בפודקסט שלנו, הוא זמין עבורכם בלחיצה כאן: https://spoti.fi/3SBjlbh
אנחנו צריכים לזכור שהיתרון שלנו כמשקיעים הוא שאנחנו לא קונים את הדירה שאנחנו נגור בה ולכן מומלץ להפריד בין הנכס לעסקה עצמה. המטרה היא בסוף למכור או להשכיר את הדירה ולקבל עליה מקסימום תשואה. אם אנחנו רוצים למקסם בצורה אופטימלית את הרווח שלנו, עדיף לקנות את הדירה בשלב כמה שיותר מוקדם למרות הסיכונים, אפילו עדיין ללא היתר בנייה. בליסבון הליכי רישוי לוקחים 3-4 שנים, לעומת זאת בפורטו כ-8 חודשים. זאת אחת הסיבות שאנחנו אוהבים להתמקד בנדל"ן של פורטו, ועל כך נרחיב במאמר נפרד. לפני רכישת נכסים בפורטוגל חשוב לבדוק מהו השלב שבו נמצא הפרויקט, אילו אישורים כבר התקבלו, האם יש בנק מלווה, האם יש אישור על התוכנית האדריכלית, וכן הלאה.
הרחבנו על כך בפרק הזה בפודקסט שלנו – https://spoti.fi/3wkcZ8q
נכסים למכירה בפורטוגל במסגרת עסקאות פריסייל יתאימו לכל מי שמחפש השקעה ב פורטוגל נכסים. זוהי ההשקעה האולטימטיבית והקלה ביותר כהשקעה הראשונה כי היא דורשת הכי פחות הבנה ומחקרים וגם מעט התעסקות ביחס להשקעות נדל"ן אחרות. אם עושים אותה נכון היא גם עם הסיכון הכי נמוך ופונציאל רווח מאוד גבוה.
סקאלה של מחירים למטר יכולים לגרום לנו להבין יותר טוב את העסקה. בנוסף, אפשר להיעזר במאגרי מידע, לראות מחירים ממוצעים של השוק ומה המיקום של הדירה שבה אנחנו מעוניינים. אנחנו נמצאים בתקופה של משבר, תקופה שיש בה ביקוש גדול ומחסור גדול בדיור בפורטוגל וזאת תקופה מדהימה למשקיעים. לכן, אם אתם מזהים עסקה טובה, חשוב ללכת עליה.
מעוניינים למצוא את העסקה המתאימה ביותר עבורכם? צרו איתנו קשר ולאחר פגישת אפיון על פי המודל האט"י שפיתחנו, נעזור לכם לבחור את ההשקעה מבוססת האסטרטגיה הייעודית לכם.
