יותר ויותר ישראלים מתעניינים בשנים האחרונות ברכישת דירות בפורטוגל. מה צריך לדעת על עסקאות אלה, ואילו היבטי מס חשוב להכיר כדי שביצוע עסקה של רכישת נדל"ן בפורטוגל תהיה כדאית ונכונה.
ארבע שנים לאחר כניסתו לתוקף של חוק האזרחות בפורטוגל, נראה כאילו הישראלים גילו את שוק השקעות נדל״ן בפורטוגל. דירות בפורטוגל להשכרה לטווח קצר וארוך, ואפילו בניינים שלמים, נמצאים על המפה של המשקיע הישראלי, שכבר הספיק להוציא דרכון פורטוגלי.
היעד הלוהט ביותר להשקעה הוא כעת פורטו, עיר תיירות שלא מפסיקה לזכות בפרסים בינלאומיים, אך למרות זאת עדיין נהנית ממחירים נמוכים למדי.
אף שמדובר בנושא שיחה פופולרי, רכישת נדל"ן בפורטוגל איננה עניין של מה בכך, ומצריכה ידע רב והבנה של הפרקטיקות המקומיות. בשורות הקרובות נבקש לצלול אל הנושא, ולהדגיש היבטים הנוגעים למיסוי, שעשויים לעשות את ההבדל בין עסקת נדל"ן כדאית ללא כדאית.
נקודת השפל של הנדל"ן נרשמה ב-2013
פורטוגל ידעה בשנים האחרונות עליות ומורדות. בשנת 2013 היה מצוי שוק הנדל"ן המקומי בשפל היסטורי, וב-2015 עמדה ממשלת פורטוגל על סף פשיטת רגל.
בעקבות החשש מקריסת הממשל בפורטוגל, העניק האיחוד האירופי למדינה חבילת חילוץ. אלא שעל רקע זה, נדרשה הממשלה בפורטוגל לבצע קיצוצים אדירים בהוצאות הציבוריות שלה, מה שגרם לפיטורים המוניים.
כתוצאה מכך, רמת החיים של תושבי פורטוגל ירדה דרמטית, ואלפים עזבו את המדינה כמהגרי עבודה למדינות אחרות, מה שגרם לכך שמבנים רבים במדינה ננטשו.
נוכח המשבר הקשה שפקד את המדינה, ניתן להביט על חוק האזרחות שנחקק בפורטוגל לאו דווקא כתיקון עוול היסטורי, אלא כניסיון מקומי להכניס תושבים זרים ובעיקר כסף זר למדינה בדמות אגרות, הכנסות מתיירות ועוד.
תשואה של 7% בליסבון, וכפולה מזו בפורטו
שוק נדל״ן בפורטוגל נפגע קשות מההתפתחויות הכלכליות, אך מאז נקודת השפל שלו התאושש, וכיום הוא רושם עליות מרשימות למדי. מחירי הדיור קפצו מאז נקודת השפל פי 3 ו-4, תחילה בליסבון שהיא המרכז הכלכלי של פורטוגל, ומאוחר יותר גם בפורטו.
נכון להיום, טווח המחירים לקניית דירה סטנדרטית של 60 מ"ר בליסבון מתחיל מ- 2,500 יורו למ"ר ל-3,000 יורו למ"ר (כלומר, בין 150 ל-180 אלף יורו). לעומת זאת, בפורטו תשלמו על דירה סטנדרטית בסדר גודל דומה מחיר שמתחיל מ- 1,000 יורו למ"ר ל-1,500 יורו למ"ר (כלומר, בין 60 ל-90 אלף יורו).
משקיע פרטי שמחפש להשכיר דירה או כל נכס בפורטוגל אחר לטווח קצר בליסבון יכול לרשום תשואה סולידית, של 6%-7% בשנה. בפורטו, לעומת זאת, ניתן לרשום תשואה כפולה מזו של 15%.
ואולם, כגודל הסיכוי, כך גודל הסיכון: מאחר שפורטו היא עיר מגוונת פחות מליסבון ומבוססת ברובה על תיירות, כאשר שוב יתרחש משבר היא צפויה להיפגע. הדבר נובע מכך שבעתות משבר, ההוצאות הראשונות שנחתכות הן הוצאות תיירות.
למידע נוסף בכתבה של Knight Frank – על תשואות הנדל"ן בפורטו.
מקדמה של 10%, יתר התשלום כשהקונה מקבל בעלות
רוצים לרכוש נכס בפורטוגל ? קחו בחשבון שהדברים מתנהלים אחרת מישראל. במסגרת עסקת נדל"ן בפורטוגל נהוג לערוך הסכם ראשוני ולשלם מקדמה של 5%-10%.
בעוד שבארץ במקביל לתשלום המקדמה, יתר הסכום נותר בנאמנות אצל עורכי הדין עד לתשלום יתר הכסף, בפורטוגל לא נהוג להשתמש בנאמנות: הקונה משלם מקדמה של עשירית מהסכום, ומשלם את יתרת הסכום רק כאשר מועברת אליו הזכות הקניינית במלואה.
סיטואציה זו מעניקה לקונה יתרון, היות שהוא לא נתון בסיכון, ורובו של הכסף נותר אצלו עד לקבלת הבעלות על הנכס. לרוב, עסקאות נדל"ן בפורטוגל ניתן להשלים תוך שישה חודשים, מהגישוש הראשוני ועד הרישום המלא של הזכויות.
קנסות כבדים למי שלא משלם בזמן מיסי נדל"ן
היבט חשוב נוגע למיסים שנדרש לשלם כל מי שמבצע עסקת נדל"ן בפורטוגל. אופן תשלום מיסוי נדל"ן בפורטוגל עלול להפוך עסקה כדאית לבלתי כדאית. לפיכך, יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לנושא זה. נכון להיום, קיימים בפורטוגל שלושה סוגים של מסים שכל מי שרוכש נדל"ן נדרש לשלם –
מס בעלות על הנכס (IMI) – מס מקביל לארנונה המשולם פעם בשנה, לרוב בחודש אפריל, ושיעורו נע בין 0.3%-0.5% מערך הנכס. חשוב להדגיש, כי מי שנדרש לשלם את מס זה הוא בעל הנכס, ולא המחזיק כמו בישראל. בנסיבות שונות ניתן לקבל פטור. למשל, אם שווי הנכס לא עולה על 125 אלף יורו וההכנסה השנתית של בעל הנכס נמוכה מ-153 אלף יורו.
מס רשויות על העברת נכס (IMT) – מס המוטל על הרוכש, ששיעורו עומד על 1%-8% משווי הנכס, לפי סוגו, מיקומו וייעודו. בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור. שיעור המס תלוי, בין היתר, בשאלה אם הרוכש בוחר לקנות את הנכס כאדם פרטי, חברת יחיד או כחברה עם כמה בעלי מניות.
מס בולים (IS) – מוטל על קנייה ומכירה של נכס, ומשולם בעת החתימה על הסכם הרכישה. שיעורו הינו 0.8% משווי הנכס. במקביל מוטל מס על המשכנתא. אם היא ליותר מחמש שנים, המס עומד על 0.6% מסך ההלוואה. אם לפחות מחמש שנים שיעור המס עומד על 0.5% מההלוואה.
יצוין, כי תשלום המיסים האמורים הינו קריטי, היות שמי שלא משלם בזמן חשוף לקנסות גבוהים ביותר, שעלולים אף להפוך לכדי עבירה פלילית.
חשוב לקחת בחשבון את המיסים השונים, במיוחד ככל שמדובר בעסקה קטנה, שכן הקנסות הגבוהים עלולים להפוך אותה לבלתי כדאית.
החשיבות של תכנון השימוש בנכס מבחינת מיסוי
אם אתם שוקלים לרכוש נכס בפורטוגל, חשוב שתחליטו מה יהיה הייעוד של הנכס – בין אם למגורים, להשכרה לטווח קצר, בינוני או ארוך – לפני שתבצעו את העסקה.
הסיבה לכך היא שכל אחד מייעודים אלה עשוי להשפיע על תשלום המס שבו תחויבו, וכפועל יוצא מכך גם על רווחיות העסקה. כך למשל, אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס קחו בחשבון את שיעור המס שתידרשו לשלם על הרווחים מההשכרה (מס הכנסה או מס חברות, לפי העניין).
כך למשל, שיעור המס המוטל על רווח של זרים (אנשים פרטיים) מהשכרת נדל"ן עומד על 28%, בעוד כחברה תשלמו מס בשיעור של 17%-21%. למקומיים שיעור המס יכול להגיע גם ל-50%.
משקיעים רבים רוכשים דירה כחברת יחיד, ומשתמשים במס שנחסך כדי לרכוש נכסים נוספים בפורטוגל (וכך לא לשלם מס דיבידנד על משיכת הכסף).
לסיכום, פורטוגל היא יעד אטרקטיבי לביצוע השקעות נדל"ן, שיכול להניב תשואות יפות. עם זאת, עסקאות נדל"ן במדינה מבוצעות באופן שונה מזה המוכר בישראל, ולפיכך אין לצאת לדרך ללא היוועצות וליווי של אנשי מקצוע מתאימים שיעזרו לכם בביצוע רכישת נכס בפורטוגל בצורה מקצועית ונכונה.
בעת ביצוע העסקה יש לקחת בחשבון היבטי מס, ולתכנן את ייעוד הנכס. אי מתן תשומת לב מספקת להיבטים אלה עלולה לגבות מחיר יקר מהרוכש, ולהפוך את עסקת הנדל"ן לבלתי כדאית.
פורטוגל מול העולם – למה דווקא פורטוגל ולא מדינות אחרות?
אז למה דווקא פורטוגל? מה הופך אותה לאטרקטיבית יותר ממדינות אחרות באירופה או בעולם? שאלה מצוינת, והפעם ננסה לענות עליה בצורה משכנעת:
- יציבות כלכלית ופוליטית: פורטוגל נהנית מיציבות כלכלית ופוליטית יחסית, במיוחד בהשוואה למדינות אחרות בדרום אירופה. המדינה חברה באיחוד האירופי ובגוש האירו, מה שמבטיח מסגרת כלכלית וחוקית יציבה. זה כמו להשקיע במדינה עם בסיס כלכלי חזק ויציב.
- צמיחה כלכלית מתמשכת: כלכלת פורטוגל חווה צמיחה מתמשכת בשנים האחרונות, מונעת בעיקר על ידי תיירות, יצוא וטכנולוגיה. הצמיחה הכלכלית תומכת בשוק נדל"ן חזק וצומח, ומבטיחה פוטנציאל עליית ערך לנכסים. זה כמו להשקיע במדינה עם כלכלה צומחת שמושכת משקיעים ויוצרת הזדמנויות.
- מיקום אסטרטגי: פורטוגל ממוקמת במיקום אסטרטגי באירופה, עם גישה נוחה לשווקים באירופה, באפריקה ובאמריקה הלטינית. המדינה משמשת כגשר בין אירופה לבין שווקים מתעוררים, ומציעה הזדמנויות עסקיות רבות. זה כמו להשקיע במדינה עם נקודת מפגש אסטרטגית בין יבשות ושווקים.
- תרבות מסבירת פנים וקהילה בינלאומית: פורטוגל ידועה בתרבות מסבירת פנים ובקהילה בינלאומית גדולה. הפורטוגלים ידועים בנדיבותם ובאדיבותם, והמדינה מושכת אליה אנשים מכל העולם. זה מקל על משקיעים זרים להשתלב בחברה הפורטוגלית ולנהל את עסקיהם. זה כמו להגיע למדינה שמקבלת אתכם בזרועות פתוחות.
- איכות חיים גבוהה יותר ממדינות רבות אחרות: כבר הזכרנו את איכות החיים הגבוהה בפורטוגל, אבל חשוב להדגיש זאת שוב בהשוואה למדינות אחרות. פורטוגל מציעה שילוב ייחודי של איכות חיים גבוהה, עלות מחיה נמוכה, ביטחון אישי גבוה, אקלים נעים ותרבות עשירה. זה הופך אותה לא רק ליעד השקעה אטרקטיבי, אלא גם למקום נפלא לחיות בו בעצמכם או להשכיר לתיירים או מקומיים המחפשים איכות חיים. זה כמו לקבל את הטוב שבכל העולמות – איכות חיים, פוטנציאל השקעה וקסם אישי.
פורטוגל מציעה שילוב ייחודי של יתרונות שהופכים אותה ליעד השקעה נדל"ני אטרקטיבי במיוחד. מחירים נוחים יחסית, תשואות שכירות נאות, מדיניות ממשלתית תומכת, איכות חיים גבוהה ושוק נדל"ן יציב וצומח – כל אלו יוצרים תמהיל מנצח עבור משקיעים נבונים.
האם פורטוגל היא יעד ההשקעה הנכון עבורכם?
אז אחרי שצללנו לעומק שוק הנדל"ן הפורטוגלי, נותרת השאלה הגדולה: האם פורטוגל היא יעד ההשקעה הנכון עבורכם? התשובה, כמו תמיד בהשקעות, מורכבת ותלויה בנסיבות האישיות שלכם, במטרות ההשקעה שלכם ובמידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת.
פורטוגל מציעה שילוב מנצח של יתרונות – מחירים אטרקטיביים יחסית, תשואות שכירות נאות, מדיניות ממשלתית תומכת, איכות חיים גבוהה ושוק נדל"ן יציב וצומח. כל אלו הופכים אותה ליעד השקעה נדל"ני אטרקטיבי במיוחד, במיוחד עבור משקיעים המחפשים גיוון גיאוגרפי לתיק ההשקעות שלהם, הכנסה שוטפת משכירות ופוטנציאל עליית ערך לטווח ארוך.
עם זאת, חשוב להיות מודעים גם לאתגרים ולחסרונות – בירוקרטיה מורכבת, תחרות גוברת, עליית מחירים באזורים מבוקשים ושכר דירה נמוך יחסית מחוץ לערים הגדולות. השקעה בנדל"ן בפורטוגל דורשת מחקר מעמיק, תכנון קפדני ועזרה מקצועית.
בסופו של דבר, ההחלטה האם להשקיע בנדל"ן בפורטוגל היא אישית שלכם. אם אתם מחפשים יעד השקעה עם פוטנציאל צמיחה, איכות חיים גבוהה וקסם אירופאי, פורטוגל בהחלט שווה בדיקה מעמיקה.
הגיע הזמן לגלות את פורטוגל, לא רק כיעד תיירותי, אלא גם כהזדמנות השקעה נדל"נית ייחודית.
* הכותב הוא מייסד ובעל החברה מועדון המשקיעים הפורטוגלי, ובעל ניסיון רב בהגשת בקשות להוצאת דרכון פורטוגלי ורכישת נדל"ן בפורטוגל
** כל האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי, ואינו מהווה המלצת השקעה. לפני ביצוע עסקה קונקרטית, יש להיוועץ בעורך דין או איש מקצוע אחר בעל מומחיות בנושא.
