רכישת דירה בפורטוגל

איך בעצם מתקיימת רכישת דירה בפורטוגל

קיימים מספר סוגי נכסים שניתן לרכוש בפורטוגל, ודירה היא רק אחת האפשרויות. גם כשמדברים על רכישת דירה קיימות מספר אפשרויות, ולשם נוחות הדיון, נתייחס כאן להבחנה בין רכישת דירה בפורטוגל יד ראשונה לבין רכישת דירה בפורטוגל יד שנייה.

רכישת דירת יד שנייה בפורטוגל

אם רוכשים דירת יד שנייה, המוכר, בעל הדירה שממנו קונים את הנכס, חייב לספק את האישורים הבאים:

• אישור קבוע של רישום מקרקעין לבניין
• היתר מגורים
• היתר בנייה, אם הנכס עדיין נבנה
• מטרות הנכס
• תכנית הנכס
• תעודת אנרגיה של הנכס

בנוסף, רוכש הנכס צריך להקפיד לאשר את הדברים הבאים:

• שם הבעלים הנוכחי של הנכס
• משכנתא או הלוואות, חיובים אחרים על הנכס
• שהנכס הפיזי תואם לתיאור שלו על גבי התרשים
• שהבנייה התבצעה אך ורק על הקרקע שמיועדת לכך (שאין בנייה לא חוקית)
• הקונה צריך לוודא שאין דיירים שנמצאים בנכס

רכישת דירת יד ראשונה או נכס חדש:

ברכישת דירת יד ראשונה יש לוודא את הדברים הבאים:

• המצאות של רשיון פרויקט בו מאשרת המחלקה הטכנית הרלוונטית שהפרויקט שבבנייה בוצע בהתאם לאישור המקורי שניתן במקור על ידי העירייה
• אישור שהנכס מיועד למגורים
• רישום במרשם הנכסים של העיר בצירוף הבטוחה הדרושה לצרכי טיפול בכל ליקוי בעבודות הבניין
• שכל הסכומים אכן מיועדים לרכישת הדירה

אילו התחייבויות משפטיות ופיננסיות יש למוכר כלפי הרוכש?

• שימור הנכס עד למסירתו לרוכש
• העברת הנכס
• לתקן כל ליקוי בנכס
• לשלם עלויות מסוימות ומיסים

אם יש ליקויים בנכס המוכרים למוכר ושלא נמסרו לקונה, ייתכן והקונה רשאי לבטל את החוזה או לתבוע פיצויים על הנזקים במקום. ניתן לממש זכות זו עד שישה חודשים ממעמד הרכישה.

אלא אם יש הסכמה אחרת, הרוכש מחוייב לשלם את העלויות הנוגעות לשטרי העברת בעלות וכן את ההעלויות הדרושות לביצוע העברת בעלות על הנכס, כולל עלויות נוטריון. כל מס רווחי הון ישולם על ידי המוכר.

מהו חוזה התחייבות?

חוזה ההתחייבות הוא למעשה זיכרון הדברים שאתם בוודאי מכירים מתחומים אחרים בחיים שלכם.

באנגלית: Promissory

בפורטוגל מכונה גם: CPCV

בהנחה שכל הבדיקות המקדימות קובעות שהנכס תואם לתיאוריו במסמכים וניתן לרכישה בטוחה, ייתכן והרוכש יזדקק לזמן כדי לגייס את הכספים הדרושים להשלמת הרכישה.

תהליך רכישת הנכס הפורטוגלי מספק זאת באמצעות חוזה "הבטחה" או "פיקדון". למעשה, מדובר בהתחייבות לחתימה על החוזה ובדרך כלל קובע, כי לפני מועד עתידי נקוב, הנכס יפסיק להיות בבעלות המוכר.

אם מי הצדדים לא מצליח להשלים את החוזה יש לכך השלכות. הקונה יפסיד את הפיקדון (עד 10% מערך הנכס בהתאם לשווי) והמוכר יצטרך להחזיר את הפיקדון ולשלם לרוכש קנס השווה לסכום הפיקדון. כלומר, להחזיר פי שניים מהסכום. 

מהי Escritura?

החוזה הסופי או ה-Escritura, כפי שהוא נקרא בפורטוגזית,  ובאנגלית: Deed, הוא חוזה העברת בעלות שבו נרשם השם של הקונה/ בעל הנכס החדש במרשם הנכסים המקומי. החתימה מתבצעת במשרדו של הנוטריון הציבורי שהוא נחשב לרשם רשמי ולעד שחייב להיות נוכח בעת חתימת החוזה על מנת שיהיה לו תוקף משפטי.

ביום החתימה נפגשים כל בעלי העניין במשרד הנוטריון – אם נדרשת משכנתא, גם נציג של הבנק יכול להיות נוכח. לאחר שכל הנוכחים חותמים על שטרי החוב, כספי הרכישה מועברים באמצעות צ'ק בערבות בנקאית.

קניית דירה בפורטוגל – הצעדים הבירוקרטיים שנדרשים 

הדבר הראשון שצריך לעשות לפני רכישת דירה בפורטוגל, בין אם מדובר בתושב זר ללא אזרחות פורטוגלית אירופאית או בתושב מקומי, הוא קבלת מספר מזהה (פיקסלי) ברשויות המס – NIF. 

NÚMERO DE IDENTIFICAÇÃO FISCAL בפורטוגזית.

זה אינו תהליך קשה ומורכב ואנחנו כמובן עושים אותו בשבילכם. שימו לב שחשוב לדעת איזה סוג השקעה אתם הולכים לבצע כי יש סוגים שונים של NIF (NIF לתושבים מקומיים, NIF לתושבי חוץ, NIF לאזרחים שלא מתגוררים בפורטוגל וכו'). 

פתיחת חשבון בנק בפורטוגל

המערכת הבנקאית בפורטוגל היא מגוונת אך צריך לדעת להתמצא בה. ניתן לפתוח חשבון בנק באופן עצמאי, אולם יש לכך מספר חסרונות ושיקולים חשובים שיש לקחת בחשבון, או להיעזר לשם כך בעורך דין. במידה ובחרתם באפשרות השנייה, תצטרכו להצטייד ביפוי כוח. 

זאת מפני שרוב הבנקים לא יאפשרו לפתוח חשבון בנק מקוון, במיוחד אם אתם אזרחים זרים, אך בעזרת יפוי כוח שאתם נותנים לעורך דין, אתם מאשרים לו לפעול בשמכם והוא יפתח לכם חשבון בנק מקוון. לחלופין, ניתן גם לפתוח חשבון בבנק שיש לו סניפים מחוץ לפורטוגל, אך זה מגביל מאוד את הבחירה ופחות מומלץ לפעול כך.

האפשרות לפתיחת חשבון בנק ללא עורך דין היא להגיע פיזית לפורטוגל, אך כאן אתם לוקחים סיכון כי הבנק יכול לבקש מסמכים ותיעוד שחסר לכם ולא ידעתם מראש שעליכם להצטייד בהם, מה שלא יאפשר לכם בסופו של דבר את פתיחת החשבון המיוחלת. התקשורת עם הבנק לפני הנסיעה עשויה להיות מאתגרת.

לכן האפשרות של יפוי כוח יותר משתלמת, היא חוסכת לכם זמן יקר, משאבים וכאב ראש.

המסמכים שנדרשים כדי לפתוח חשבון בנק: דרכון (או תעודה מזהה לאזרחים אירופאיים), הוכחת כתובת (למשל רשיון נהיגה או עותק של אחד מהחשבונות שמשולמים בשלושת החודשים האחרונים) ו-NIF, המספר המזהה ברשויות המס.

קבלת משכנתא בפורטוגל

אזרחים זרים וגם אזרחים בעלי אזרחות אירופאית יתבקשו להפקיד סכום מינימלי בסך 20% מעלות הדירה כדי לקבל משכנתא בפורטוגל. המשכנתא יכולה להוות 60%-80% ממחיר הרכישה או מהערכת שווי הנכס. ישנם גם הלוואות שניתן לממן בריבית קבועה או משתנה, תלוי באיזה בנק או מוסד כלכלי תקחו את המשכנתא. 

הבנקים הפורטוגלים ומוסדות כלכליים יכולים לבקש מסמכים נוספים שמהווים תיעוד תומך לבקשת המשכנתא.

רשימת המסמכים הנדרשת לצורך הגשת הבקשה לקבלת המשכנתא:

• צילום דרכון
• עותק של מספר ה-NIF
• עותק של חשבון החשמל האחרון להוכחת הכתובת
• דוח אשראי
• דפי בנק אחרונים
• תלושי שכר אחרונים
• דוחות מס אישיים אחרונים
• עותק של הסכם שכירות

הבנק ירצה לראות הוכחה להכנסה שלכם. זה יכול לכלול הכנסות משכירות, דיבידנדים, הכנסות משכר והכנסות מהשקעות. במידה והנכם פנסיונרים, יספיקו תלושי הפנסיה ואם הנכם עצמאיים, תצטרכו להציג את החזרי המס שלכם.

יש לשים לב שלהסדרת משכנתא ישנן עלויות נוספות שצריך לקחת אותם בחשבון בעלות הכוללת של רכישת הנכס, הרחבנו על כך בעמוד "משכנתא בפורטוגל".

מיסי נדל"ן

דבר חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון הם מיסי נדל"ן בפורטוגל. ייתכן וללא הכרות מוקדמת עם נושא המיסוי, הם יכולים להיראות "מאיימים" בהתחלה, מאחר ולא לכולם יש הקבלה בישראל, אך בחישוב הכולל, כאשר מדובר בעסקה הנכונה, גם לאחר ניכוי כל המיסים הללו, אנחנו מגיעים למצב בו רכישת דירה בפורטוגל משתלמת והתשואה על נכס להשקעה גבוהה יותר מאשר התשואה בארץ בהרבה מהמקרים.

להלן 4 מיסים עיקריים (שימו לב שגם כאשר השם של המס דומה לשם של המס בישראל, קיימים הבדלים שחשוב להכיר):

מס בעלות על הנכס (מס רכישה) (IMI) – מס מקביל לארנונה המשולם פעם בשנה, לרוב בחודש אפריל, ושיעורו נע בין 0.3%-0.5% מערך הנכס. חשוב להדגיש, כי מי שנדרש לשלם את מס זה הוא בעל הנכס, ולא המחזיק כמו בישראל.

מס רשויות על העברת נכס (IMT) – מס המוטל על הרוכש, ששיעורו עומד על 1%-8% משווי הנכס, לפי סוגו, מיקומו וייעודו. בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור. 

מס בולים (IS) – מוטל על קנייה ומכירה של נכס, ומשולם בעת החתימה על הסכם הרכישה. שיעורו הינו 0.8% משווי הנכס. במקביל מוטל מס על המשכנתא. אם היא ליותר מחמש שנים, המס עומד על 0.6% מסך ההלוואה. אם לפחות מחמש שנים שיעור המס עומד על 0.5% מההלוואה.

מס שבח – מכירת הנכס לאחר מספר שנים כרוכה במס שבח של 28% על סכום הנטו. החישוב הוא הסכום הכולל של מכירת הנכס פחות הסכום שבו נקנה הנכס, בתוספת ההוצאות הנלוות המוכרות, כמו מיסי רכישה, ארנונה, שיפוצים, תחזוקה וכו'. בין אם אתם משקיעים זרים ובין אם אתם רשומים כחברה, המיסוי על מכירה יעמוד על 25%.

יצוין, כי תשלום המיסים האמורים הינו קריטי, היות שמי שלא משלם בזמן חשוף לקנסות גבוהים ביותר, שעלולים אף להפוך לכדי עבירה פלילית.

חשוב לקחת בחשבון את המיסים השונים, במיוחד ככל שמדובר בעסקה קטנה, שכן הקנסות הגבוהים עלולים להפוך אותה לבלתי כדאית.

לסיכום, כפי שניתן לראות, קיים דמיון מסוים בין רכישת דירה בפורטוגל, לבין רכישת דירה בישראל. התהליך עצמו מורכב ממספר שלבים שיש להכיר, ופערי השפה עשויים לשחק תפקיד, אך כל זה לגמרי אפשרי ובהחלט משתלם בקונסטלציה הנכונה.