נדל"ן מניב פורטוגל

השקעה בשוק ההון ובנדל"ן, מה היתרונות והחסרונות?

כמובן שההחלטה האם להשקיע במניות בשוק ההון היא בחירה אישית של כל אחד וצריכה להיעשות על סמך המצב הכלכלי, טווח ההשקעה, אהבה ואורך רוח לסיכונים וסגנון ההשקעה. בשני סוגי ההשקעות ישנם סיכונים שונים שיש לקחת בחשבון וגם ההזדמנויות לרווח שונות.

השקעה בשוק ההון

עבור רוב המשקיעים אין צורך בהזרמת מזומנים ענקית כדי להיכנס לשוק ההון וזה מה שהופך אותו לאופציה מושכת. בניגוד לנדל"ן, המניות נזילות, נרכשות ונמכרות בקלות וביעילות. יש המון סוגי מניות ותעודות סל לבחירה שקל לבנות איתן תיק השקעות מגוון. בשוק ההון אפשר להרוויח על ידי קניית מניות שהן בעצם אחוז קטן מהחברה, עליית ערכן ודיבידנדים. לצד מסלולי מניות כלליים יש גם חשיפה עקיפה לנדל"ן דרך מניות נדלן מניב וקרנות ריט.

לצד היתרונות הללו, השקעה במניות נתונה לסיכונים גבוהים בגלל מצבים פוליטיים וכלכליים בעולם ובארץ. מניות נוטות להיות תנודתיות יותר וזה מוביל לסיכון גדול בהשקעה, הדבר עלול לגרום לפאניקה ולמכירת תיק ההשקעות, גם בהפסד, כניסיון לצמצום נזקים והקטנת ההפסד. בנוסף, מכירת המניות עלולה להוביל למס רווחי הון ובעצם להפסד גם על הרווח שנצבר עד כה.

השקעה בנדל"ן

כשרוכשים נדל"ן, רוכשים שטח פיזי של קרקע או נכס. רוב ההשקעות הנדל"ן מניבות רווחים על ידי גביית דמי שכירות שיכולים לספק לבעל הנכס הכנסה קבועה וגם רווח מעליית הנכס אם יחליט למכור אותו. כשמטרת המשקיע היא תזרים עקבי, מדובר בנדל"ן מניב ובאיתור נכס מניב להשקעה – לעיתים דרך קניית נכס מניב ספציפי, לעיתים דרך רכישת נדל"ן מניב כחלק מאסטרטגיה רחבה יותר.

ההשקעה בנדל"ן מושכת כי מדובר בנכס פיזי מוחשי שניתן לשלוט בו וגם לגוון בין סוגי הנכסים. משקיעי נדל"ן שקונים נכסים מקבלים בעלות על משהו קונקרטי שעליו הם אחראיים. גם בשוק ההון ניתן להשקיע בנדל"ן על ידי מניות של השקעות נדל"ן בשם קרנות ריט — או להתמקד באופן ישיר יותר בעסקאות נדל"ן מניב כחלק מתכנון תיק השקעות מניב.

רכישת נכס דורשת לרוב יותר הון ראשוני מהשקעה במניות, בקרנות נאמנות או אפילו בריט. יחד עם זאת, בעת רכישת הנכס, המשקיעים יכולים לקבל יותר מינוף (הלוואה לטובת תשלום על נכס) על הכסף שלהם, מה שמאפשר להם לקנות כלי השקעה יקר יותר ולהפוך לבעלים של יותר מנכס אחד.

אם ניקח לדוגמה סכום של 25 אלף דולר, אז אפשר לקנות בסכום זה ניירות ערך בשווי של 25,000 דולר. במידה ומשקיעים בנדל"ן, אפשר לקנות נכס בשווי גבוה בהרבה באמצעות משכנתא. כאשר הנכס מיועד להשכרה והוא נכס מניב תשואה כמו למשל חווה בפורטוגל, הוא יכול לאורך זמן לשרת את ההחזר, ובהתאם לשוק – גם לייצר עליית ערך.

מה כדאי לקחת בחשבון בהשקעה בנדל"ן?

למשקיעי נדל"ן יש את היכולת להשיג מינוף על ההון שלהם ולנצל הטבות מס משמעותיות במדינות שבהן הם משקיעים. למרות שנדל"ן לא נזיל כמו שוק ההון, תזרים המזומנים לטווח ארוך מספק הכנסה פאסיבית. מי שמעדיף להשקיע מעבר לים בוחר פעמים רבות נדלן מניב בחו"ל או נדלן מניב בחו"ל במסגרת פיזור גיאוגרפי; בפורטוגל, למשל, שירותי ניהול נכסים בפורטוגל מסייעים בהפחתת החיכוך התפעולי ובהיכרות עם הרגולציה המקומית.

למרות זאת, חשוב לקחת בחשבון את כמות הכסף שהושקעה בנדל"ן. אתם צריכים להיות בעלי יכולת לשלם מקדמות ולהבטיח מימון אם אינכם מבצעים השקעות במזומן. מכיוון ששוק הנדל"ן אינו נזיל באותה המידה כמו שוק ההון, אי אפשר לסמוך על מכירת הנכסים שבבעלותכם באופן מיידי כשאתם עשויים להיות זקוקים לכסף. חסרונות נוספים כוללים עלויות של ניהול נכסים והשקעת זמן בניהול ובתחזוקת הנכס. כמו כן, חשוב לקחת בחשבון את המיסים במידה והחלטתם למכור את הנכס.

יתרונות

הכספים שיתקבלו מדמי השכירות יוכלו לכסות את המשכנתא, הביטוח, הארנונה והתיקונים בהנחה ולקחתם משכנתא נכונה. נכס שמנוהל היטב מייצר גם הכנסה לבעליו שיכולה להפוך לפאסיבית. ישנן הטבות נוספות להשקעה בנדל"ן שכוללות פחת ומחיקות מס נוספות. מי שמעדיף להיחשף לפורטפוליו בינלאומי יכול לשלב השקעה בפורטוגל לצד שווקים אירופיים אחרים, ואף להשוות לקטגוריות כמו נכס מניב בגרמניה לצורך בחינת אלטרנטיבות.

במה כדאי לבחור, נדל"ן או שוק ההון?

נהוג לחשוב שהדרך האידיאלית כדי להפחית סיכונים היא ליצור פיזור בתיק השקעות. כלומר להשקיע בנדל"ן וגם בשוק ההון לטווח ארוך וכך למקסם תשואה. פיזור כזה עשוי לשלב חשיפה להשקעות נדלן מניבות בישראל יחד עם השקעות נדלן פורטוגל ועם רכיבים פסיביים נוספים. מי שמכוון להכנסה שוטפת יעדיף לעיתים השקעות בנדלן מניב לצד מניות, ריט ופתרונות נוספים.

איך מזהים נדל"ן מניב ואיך מחשבים תשואה של נכס?

יש הנוטים לחשב תשואה שנתית לפי תשלום שכר הדירה הכולל השנתי. זהו חישוב מוטעה כי חישוב התשואה מושפע מגורמים רבים. על מנת לבחון ולחשב תשואה של נכס יש להתייחס ולשקלל את כלל ההוצאות הנלוות בעת רכישת הנכס, הוצאות שוטפות על תחזוקתו וגם לקחת בחשבון עליית ערך. בעת בחינת תשואה על השקעה בנדל"ן בפורטוגל מומלץ להתבונן גם במדדים רחבים כמו תשואות דיור בפורטוגל ונתוני שוק של תשואות נדל"ן בפורטוגל.

העלויות הנלוות בדרך כלל כוללות תשלום עבור שירות של מתווך ועורך דין, מס רכישה, שיפוץ של הנכס, מס הכנסה על דמי השכירות, מדד תשומות בנייה במידה ומדובר בדירה חדשה בבנייה, ביטוחים שונים כמו ביטוח דירה ומשכנתא, תשלומי המשכנתא והריביות עליהם.

תשואה ממוצעת בארץ והשקעות נדל"ן בחו"ל

את התשואה מהנכס מחשבים לפי רווח מהשכרת הנכס. הנוסחה המופשטת, ללא לקיחת בחשבון כל הגורמים שציינו מקודם, היא: הכנסות/דמי שכירות מהנכס פחות הוצאות שנתיות כפול 100, חלקי עלות הנכס. התוצאה שתתקבל היא תשואה שנתית באחוזים. מי שבוחן אלטרנטיבות בין ישראל לחו"ל ימצא כי נדלן מניב מעבר לים, ובהקשר שלנו נדלן מניב פורטוגל, עשוי לשפר את היחס בין תשואה לסיכון — במיוחד כאשר מדובר בהשקעות נדלן מניב בחול המתבצעות בזהירות ובליווי מקצועי.

תשואה ממוצעת על נדל"ן בארץ עומדת על 3%-4% בשנה, ללא התייחסות לעליית ערך הנכס. תשואה של 5% היא תשואה טובה מאוד ומעל כבר נחשבת למצוינת שכיום כמעט ובלתי אפשרי להגיע אליה — אך בחלק מהשכונות ובפרויקטים מסוימים בנדל"ן בפורטוגל (לרבות נדל"ן בליסבון/נדלן בליסבון/נדל״ן בליסבון) הנתונים עשויים להיות שונים.

מאז העלייה הדרסטית במחירי הדיור ב-2008, ישראלים רבים משקיעים בנכסים מעבר לים. הסיבה לכך היא שעלות ההשקעה הכוללת עם כל ההוצאות הנלוות והריביות נמוכה יותר מאשר בארץ, אפילו אם ההון העצמי להשקעה זהה בשני המקרים. סיבה נוספת לבחירה בהשקעות נדל"ן בחו"ל היא שהתשואה מנכס בחו"ל גבוהה יותר בהרבה מהמקרים מאשר התשואה מנכס בארץ. יש מגוון גדול של סוגי נכסים בחו"ל שאפשר לבחור מתוכם וגם מגוון סוגי השקעות, לטווח קצר, לטווח ארוך וגם קבוצת רכישה נדלן בחול. יתרון נוסף הוא שבהשקעה בחו"ל בדרך כלל ניתן להיעזר בחברת ניהול שמכירה את הבירוקרטיה המקומית ואחראית על ניהול הנכס (כאמור: ניהול נכסים בפורטוגל) וחוסכת לכם כאב ראש. בנוסף, אמנות מס בין מדינות רבות לעיתים מקלות על החישוב הכולל.

חשוב לציין שגם בהשקעת נדל"ן בחו"ל, כמו ביתר ההשקעות יש לבחון היטב את כדאיות ההשקעה ולקחת בחשבון את כל המיסים הנלווים במדינה זרה. בהקשר זה, פורטוגל השקעות נדלן זוכות לביקוש, אך תמיד נכון לבדוק את עדכוני הרגולציה.

נדל"ן מניב פורטוגל

ההתעניינות בהשקעות נדל"ן בפורטוגל גדלה מאוד בשנים האחרונות והפכה אותה ליעד חם ומשתלם. שוק הנדל"ן בפורטוגל דינמי ויש בו הזדמנויות מגוונות להשקעה, כמו דירות למגורים בערים הגדולות, דירות ובתים באתרי נופש וגם בתים היסטוריים שניתן לבצע בהם שיפוץ והשבחה. עבור משקיעים רבים, השקעה בנדל"ן מניב בפורטוגל היא דרך לבנות תיק השקעות מניב מאוזן.

שוק הנדל"ן בפורטוגל מושך משקיעים מכל העולם בגלל חוזקו. בשנת 2015, חוותה פורטוגל משבר כלכלי ושוק הנדל"ן השתקם ממנו בצורה מרשימה, עם זינוק מחירים בליסבון הבירה ובפורטו. בנוסף לכל, השוק הצליח להוכיח שהוא שוק נדלן מניב פורטוגל, לאחר שהראה עמידות גם בתקופות מאתגרות. עלויות המחייה הנמוכות בפורטוגל ואיכות החיים הגבוהה משכו אנשי מקצוע ובעלי עסקים מכל העולם שבשילוב צמיחה עקבית בתחום התיירות, נהנים מעלייה מתמדת של מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות.

כדי להשקיע בנדל"ן בפורטוגל אין צורך באזרחות מקומית. ישנן תכניות ומסלולים שונים למשקיעים זרים אשר השתנו לאורך השנים; בכל מקרה, האטרקטיביות של השקעות בפורטוגל נובעת בראש ובראשונה מהביקוש לשכירות איכותית ומהיכולת להתרכז בהשקעות נדלן בפורטוגל במוקדי תעסוקה, תיירות וחינוך.

בואו נבחן מקרוב את מחירי הנדל"ן בפורטוגל והתשואה מהשקעות על נכסים ונבין מדוע נדל"ן מניב פורטוגל הוא יעד מבוקש עבור משקיעים זרים.

מחירי שוק הנדל"ן בפורטוגל

בחמש השנים האחרונות ההשקעה בנכסים בפורטוגל עלתה משמעותית. למרות הצמיחה בשוק הנדל"ן הפורטוגלי, מחירי הנכסים בערים הגדולות עדיין נמוכים ביחס לערים אחרות במערב אירופה. זהו אחד היתרונות השקעה בנדל"ן בפורטוגל עבור ישראלים המחפשים חלופות.

בליסבון ובפורטו נרשמו עליות מחירים מרשימות. גם באלגרבה, קו החוף הפופולרי בקרב תיירים, מחירי הבתים עלו בקצב מהיר. מומחים רבים מעריכים שהשוק ימשיך לצמוח בהתמדה בשנים הקרובות, בכפוף למחזוריות ולרגולציה.

ההשלכות של מגיפת הקורונה

שוק הנדל"ן בפורטוגל הוכיח את עצמו כעמיד יחסית למגיפת הקורונה. בעוד שהמחירים הממוצעים בליסבון ירדו באופן שולי במהלך 2020, הם המשיכו לעלות באזורים כמו פורטו ואלגרבה. אותה עמידות חיזקה את התפיסה שנדל"ן מניב להשקעה בפורטוגל מתאים למשקיעים ארוכי טווח המחפשים יציבות יחסית.

מחיר ממוצע לדירות בפורטוגל

מדברים על נדל"ן פורטוגל גם בשל המגוון הרחב של אפשרויות ההשקעה המצוינות שעומדות לבחירה. לא רק ליסבון הבירה היא בחירה פופולרית בקרב משקיעים, אלא גם באלגרבה שטופת השמש ניתן למצוא הזדמנויות השקעה משתלמות, וקיים היצע רב למדי באזור כולו.

בליסבון, המשקיעים ישלמו מחיר גבוה יותר באזורי הביקוש, כאשר השקעות נדלן בליסבון נבחנות לפי שכונה, תחבורה ותכנון עירוני. מי שמביט צפונה מגלה עניין רב בהשקעות נדלן בפורטו; שוק זה מאפשר נקודת כניסה נגישה יותר בחלק מהמקרים. קראו כאן פירוט על השקעות נדל"ן בפורטו והבדלי תשואה בין תתי-אזורים.

נדל"ן מניב פורטוגל במספרים

על מנת להבין מקרוב מדוע ההשקעות הן השקעות נדל"ן מניב בפורטוגל, ניתן להשוות בין נתוני שכירות, הכנסה פנויה ומחירי נכסים בישראל ובפורטוגל. כך, למשל, בחינה מושכלת של תשואה על השקעה בנדל"ן בפורטוגל לצד נתוני תשואות נדל"ן בפורטוגל יכולה להעיד על כדאיות. עבור חלק מהמשקיעים, נכס מניב בחו"ל בפורטוגל יעניק פרופיל סיכון-תשואה עדיף לעומת חלופות מקומיות.

מהי עליית מחירי נכסי הנדל"ן בשנים האחרונות?

בהשוואה רב-שנתית, מחירי הנדל"ן בפורטוגל עלו משמעותית, כאשר פורטוגל נדלן ממשיך למשוך הון בינלאומי. משקיע שמביט קדימה יבצע ניתוח שמרני הכולל תרחישי רגישות, ויבחן לא רק את שורת ההכנסות אלא גם את ההוצאות והרגולציה.

אז לסיכום, האם שווה להשקיע בנדל"ן בפורטוגל והאם אלה השקעות נדלן מניב?

התשובה היא כן — בהינתן בדיקת נאותות קפדנית, בחירת אזור נכונה וליווי מקצועי. פורטוגל מציעה הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ומניבות ותשואות שכירות תחרותיות, מחירי נדל"ן נוחים יחסית וביקוש לשכירות שגדל עם הזמן. מומלץ לנצל הזדמנויות המתאימות לפרופיל האישי שלכם ולהשקיע בחוכמה, בין אם המיקוד הוא השקעה בנדלן בפורטוגל, בין אם השקעת נדלן פורטוגל בפרויקט ממוקד, או שילוב בין השקעות נדל"ן בפורטוגל לבין שווקים סמוכים. מי שמחפש להבין לעומק "נדלן מניב מה זה" ימצא בפורטוגל דוגמאות פרקטיות למודלים שונים של תזרים ושדרוג נכסים.

נשמח לסייע לכם ולהרחיב על כל מה שצריך לדעת בדרך לרכישת נכס בפורטוגל, לרבות היבטי המימון, מיסוי וכי"ב. אנחנו מתמחים באיתור הזדמנויות השקעה וליווי משקיעים מכל הסוגים עד לביצוע רכישת הנכס והעברת הבעלות. ליווי כזה יכול להינתן במסגרת מועדון המשקיעים הפורטוגלי ובשיתוף מומחי שטח, לרבות ייעוץ של איתי מור וצוותי שטח מקומיים. לקבלת הצעה שקופה ומפורטת, פנו אלינו לגבי עלות ליווי השקעות נדל״ן והמסלולים האפשריים.

הערות חשובות והרחבות קצרות

• כאשר בוחנים השקעות נדלן מניב, כדאי להצליב נתונים עם אזור, בנייה, סטנדרט ותחזית ביקוש

. • מי שמתעניין ספציפית בנדל"ן מניב בפורטוגל/נדלן מניב בפורטוגל יבדוק לעומק שכונות בנדל"ן בליסבון ובפורטו, את מצב הרישוי ואת היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך.

• משקיעים השוקלים הצטרפות לקבוצת רכישה נדלן בחול צריכים להעריך היטב את היזם, את לוחות הזמנים ואת מנגנוני הבטוחות.

• שילוב בין השקעות נדל"ן מניב בישראל לבין השקעות נדלן מניב בחול מאפשר פיזור סיכונים.

• חיפושי רשת נפוצים כוללים גם וריאציות ניסוח כמו נדל ן מניב או השקעה בנדל ן מניב — כולן מתייחסות למעשה לאותה מטרה: יצירת תזרים מהשכרה באמצעות נדלן מניב.

מיקוד לפי אזורים ודוגמאות

• השקעות נדל"ן בפורטו: שוק פעיל עם מחירים נגישים יחסית ותיירות צומחת.

• השקעות נדל"ן בליסבון/השקעות נדלן בליסבון: בירת פורטוגל עם ביקוש חזק לשכירות לטווחים שונים.

• השוואה בינלאומית: בחינה של נכס מניב בגרמניה עשויה להאיר הבדלי תשואה וסיכון מול פורטוגל.