אנחנו חיים במציאות שבה כבר ברור ש"הכסף הגדול" לא בא מעבודה קשה אלא מהשקעה חכמה. יתרה מכך, בעשור האחרון אף גברה המודעות לכך שחסכונות שנוצרו מאותה עבודה קשה כבר לא מספיקים כדי להבטיח וליצור לעצמנו רווחה כלכלית או להצליח לעזור ליקירנו. סכומים של כמה עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים שחסכנו וששוכבים בעו"ש יכולים להישחק ולאבד מערכם בגלל אינפלציה, או מהסיבה הפשוטה שאין לנו אפשרויות טובות ובטוחות להשקעה. זאת הסיבה שיותר ויותר ישראלים פונים לאפשרויות השקעה שונות שיניבו תשואה טובה על כספיהם: השקעות מניבות, זמינות, נגישות, בטוחות ומשתלמות גם לטווח הקצר וגם לטווח הארוך. על רקע שוק הון בלתי יציב, שמתערער פעם מקורונה, פעם בגלל המלחמה באוקראינה וכן הלאה, הבולטת מבין אפשרויות ההשקעה הללו היא השקעת הנדל"ן, שנראה שנמצא תמיד במגמת עלייה, גם בארץ וגם בעולם.
במאמר זה נעמוד על ההבדלים בין השקעות בשוק ההון להשקעות מסוג נדל"ן מניב פורטוגל וכן – נתייחס גם להשקעות נדל"ן בישראל.
נבחן מקרוב את אפשרויות ההשקעה, נפרט את היתרונות והחסרונות שלהן וגם נסביר כיצד לחשב תשואה ואיך לזהות השקעה משתלמת. עוד נבין מה ההבדל בין השקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל ומה מיוחד כשמדברים על נדל"ן מניב פורטוגל ביחס לשאר המדינות במערב אירופה.
השקעה בשוק ההון ובנדל"ן, מה היתרונות והחסרונות?
כמובן שההחלטה האם להשקיע במניות בשוק ההון היא בחירה אישית של כל אחד וצריכה להיעשות על סמך המצב הכלכלי, טווח ההשקעה, אהבה ואורך רוח לסיכונים וסגנון ההשקעה. בשני סוגי ההשקעות ישנם סיכונים שונים שיש לקחת בחשבון וגם ההזדמנויות לרווח שונות.
השקעה בשוק ההון
עבור רוב המשקיעים אין צורך בהזרמת מזומנים ענקית כדי להיכנס לשוק ההון וזה מה שהופך אותו לאופציה מושכת. בניגוד לנדל"ן, המניות נזילות, נרכשות ונמכרות בקלות וביעילות. יש המון סוגי מניות ותעודות סל לבחירה שקל לבנות איתן תיק השקעות מגוון. בשוק ההון אפשר להרוויח על ידי קניית מניות שהן בעצם אחוז קטן מהחברה, עליית ערכן ודיבידנדים.
לצד היתרונות הללו, השקעה במניות נתונה לסיכונים גבוהים בגלל מצבים פוליטיים וכלכליים בעולם ובארץ. מניות נוטות להיות תנודתיות יותר וזה מוביל לסיכון גדול בהשקעה, הדבר עלול לגרום לפאניקה ולמכירת תיק ההשקעות, גם בהפסד, כניסיון לצמצום נזקים והקטנת ההפסד. בנוסף, מכירת המניות עלולה להוביל למס רווחי הון ובעצם להפסד גם על הרווח שנצבר עד כה.
השקעה בנדל"ן
כשרוכשים נדל"ן, רוכשים שטח פיזי של קרקע או נכס. רוב ההשקעות הנדל"ן מניבות רווחים על ידי גביית דמי שכירות שיכולים לספק לבעל הנכס הכנסה קבועה וגם רווח מעליית הנכס אם יחליט למכור אותו.
ההשקעה בנדל"ן מושכת כי מדובר בנכס פיזי מוחשי שניתן לשלוט בו וגם לגוון בין סוגי הנכסים. משקיעי נדל"ן שקונים נכסים מקבלים בעלות על משהו קונקרטי שעליו הם אחראיים. גם בשוק ההון ניתן להשקיע בנדל"ן על ידי מניות של השקעות נדל"ן בשם קרנות ריט.
רכישת נכס דורשת לרוב יותר הון ראשוני מהשקעה במניות, בקרנות נאמנות או אפילו בריט. יחד עם זאת, בעת רכישת הנכס, המשקיעים יכולים לקבל יותר מינוף (הלוואה לטובת תשלום על נכס) על הכסף שלהם, מה שמאפשר להם לקנות כלי השקעה יקר יותר ולהפוך לבעלים של יותר מנכס אחד.
אם ניקח לדוגמא סכום של 25 אלף דולר (כ-86 אלף שקלים נכון למאי 2022), אז אפשר לקנות בסכום זה ניירות ערך בשווי של 25,000 דולר. במידה ומשקיעים בנדל"ן, אפשר לקנות נכס בשווי 125 אלף דולר, עם משכנתא וריבית הניתנת לניכוי מס.
מה כדאי לקחת בחשבון בהשקעה בנדל"ן?
למשקיעי נדל"ן יש את היכולת להשיג מינוף על ההון שלהם ולנצל הטבות מס משמעותיות במדינות שבהן הם משקיעים. למרות שנדל"ן לא נזיל כמו שוק ההון, תזרים המזומנים לטווח ארוך מספק הכנסה פאסיבית.
למרות זאת, חשוב לקחת בחשבון את כמות הכסף שהושקעה בנדל"ן. אתם צריכים להיות בעלי יכולת לשלם מקדמות ולהבטיח מימון אם אינכם מבצעים השקעות במזומן.
מכיוון ששוק הנדל"ן אינו נזיל באותה המידה כמו שוק ההון, אי אפשר לסמוך על מכירת הנכסים שבבעלותכם באופן מיידי כשאתם עשויים להיות זקוקים לכסף. חסרונות נוספים כוללים עלויות של ניהול נכסים והשקעת זמן בניהול ובתחזוקת הנכס. כמו כן, חשוב לקחת בחשבון את המיסים במידה והחלטתם למכור את הנכס.
יתרונות
הכספים שיתקבלו מדמי השכירות יוכלו לכסות את המשכנתא, הביטוח, הארנונה והתיקונים בהנחה ולקחתם משכנתא נכונה. נכס שמנוהל היטב מייצר גם הכנסה לבעליו שיכולה להפוך לפאסיבית. ישנן הטבות נוספות להשקעה בנדל"ן שכוללות פחת ומחיקות מס נוספות.
במה כדאי לבחור, נדל"ן או שוק ההון?
נהוג לחשוב שהדרך האידיאלית כדי להפחית סיכונים היא ליצור פיזור בתיק השקעות. כלומר להשקיע בנדל"ן וגם בשוק ההון לטווח ארוך וכך למקסם תשואה.
איך מזהים נדל"ן מניב ואיך מחשבים תשואה של נכס?
יש הנוטים לחשב תשואה שנתית לפי תשלום שכר הדירה הכולל השנתי. זהו חישוב מוטעה כי חישוב התשואה מושפע מגורמים רבים. על מנת לבחון ולחשב תשואה של נכס יש להתייחס ולשקלל את כלל ההוצאות הנלוות בעת רכישת הנכס, הוצאות שוטפות על תחזוקתו וגם לקחת בחשבון עליית ערך.
העלויות הנלוות בדרך כלל כוללות תשלום עבור שירות של מתווך ועורך דין, מס רכישה, שיפוץ של הנכס, מס הכנסה על דמי השכירות, מדד תשומות בנייה במידה ומדובר בדירה חדשה בבנייה, ביטוחים שונים כמו ביטוח דירה ומשכנתא, תשלומי המשכנתא והריביות עליהם.
תשואה ממוצעת בארץ והשקעות נדל"ן בחול
את התשואה מהנכס מחשבים לפי רווח מהשכרת הנכס.
הנוסחה המופשטת, ללא לקיחת בחשבון כל הגורמים שציינו מקודם, היא:
הכנסות/דמי שכירות מהנכס פחות הוצאות שנתיות כפול 100, חלקי עלות הנכס. התוצאה שתתקבל היא תשואה שנתית באחוזים.
תשואה ממוצעת על נדל"ן בארץ עומדת על 3%-4% בשנה, ללא התייחסות לעליית ערך הנכס. תשואה של 5% היא תשואה טובה מאוד ומעל כבר נחשבת למצויינת שכיום כמעט ובלתי אפשרי להגיע אליה.
מאז העלייה הדרסטית במחירי הדיור ב-2008, ישראלים רבים משקיעים בנכסים שמעבר לים. הסיבה לכך היא שעלות ההשקעה הכוללת עם כל ההוצאות הנלוות והריביות נמוכה יותר מאשר בארץ, אפילו אם ההון העצמי להשקעה זהה בשני המקרים.
סיבה נוספת לבחירה בהשקעות נדל"ן בחו"ל היא שהתשואה מנכס בחו"ל גבוהה יותר בהרבה מהמקרים מאשר התשואה מנכס בארץ. יש מגוון גדול של סוגי נכסים חו"ל שאפשר לבחור מתוכם וגם מגוון סוגי השקעות, לטווח קצר, לטווח ארוך וגם קבוצות רכישה. יתרון נוסף הוא שבהשקעה בחו"ל בדרך כלל ניתן להיעזר בחברת ניהול שמכירה את הבירוקרטיה המקומית ואחראית על ניהול הנכס (קישור לניהול נכסים בפורטוגל) וחוסכת לכם כאב ראש. בנוסף, ישנה אמנת מס בין מדינות רבות בעולם לבין ישראל שהופך את מס הרכישה ושאר המיסים הנלווים על נכס להשקעה לנמוכים.
חשוב לציין שגם בהשקעת נדל"ן בחו"ל, כמו ביתר ההשקעות יש לבחון היטב את כדאיות ההשקעה ולקחת בחשבון את כל המיסים הנלווים במדינה זרה.
נדל"ן מניב פורטוגל
ההתעניינות בהשקעות נדל"ן בפורטוגל גדלה מאוד בשנים האחרונות והפכה אותה ליעד חם ומשתלם. שוק הנדל"ן בפורטוגל דינמי ויש בו הזדמנויות מגוונות להשקעה, כמו דירות למגורים בערים הגדולות, דירות ובתים באתרי נופש וגם בתים היסטוריים שניתן לבצע בהם שיפוץ והשבחה.
שוק הנדל"ן בפורטוגל מושך משקיעים מכל העולם בגלל חוזקו. בשנת 2015, חוותה פורטוגל משבר כלכלי ושוק הנדל"ן השתקם ממנו בצורה מרשימה, עם זינוק מחירים בליסבון הבירה ובפורטו. בנוסף לכל, השוק הצליח להוכיח שהוא שוק נדל"ן מניב פורטוגל, לאחר שהראה את עמידותו למגיפת הקורונה. עלויות המחייה הנמוכות בפורטוגל ואיכות החיים הגבוהה משכו אנשי מקצוע ובעלי עסקים מכל העולם שבשילוב צמיחה עקבית בתחום התיירות, נהנים מעלייה מתמדת של מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות.
לאחר המשבר הכלכלי ממשלת פורטוגל יזמה תכניות ידידותיות למשקיעים זרים, בעלי עסקים וחברות וכך עודדה השקעות במדינה ונתנה תמריץ לצמיחה הכלכלית. התכניות המוצלחות ביותר שבהן היא תכנית וויזת זהב המעניקה תושבות קבע בפורטוגל ע"י מספר סוגי השקעות במדינה ותכנית פטור ממיסים (Non habitant resident) שביחד הביאו למדינה השקעות נדל"ן בשווי מיליארדי יורו.
זאת ועוד, על מנת להשקיע בנדל"ן אין צורך באזרחות פורטוגלית והטבות המס רלוונטיות הן לבעלי אזרחות והן למשקיעים זרים.
בואו נבחן מקרוב את מחירי הנדל"ן בפורטוגל והתשואה מהשקעות על נכסים ונבין מדוע נדל"ן מניב פורטוגל ומדוע זוהי השקעה אטרקטיבית למשקיעים זרים.
מחירי שוק הנדל"ן בפורטוגל
בחמש השנים האחרונות ההשקעה בנכסים בפורטוגל עלתה ב-60%. למרות הצמיחה בשוק הנדל"ן הפורטוגלי, מחירי הנכסים בערים הגדולות עדיין נמוכים ביחס לערים אחרות במערב אירופה.
בחמש השנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בליסבון ובפורטו עלו ב-49% וב-83% בהתאמה. גם באלגרבה, קו החוף הפופולרי בקרב תיירים, מחירי הבתים ראו עלייה מטורפת של 50%. מומחים כלכליים חוזים שהשוק ימשיך לצמוח בהתמדה בשנים הבאות, גם אם בטווח הזמן הקצר נראתה ירידה קלה עקב מגיפת הקורונה.
ההשלכות של מגיפת הקורונה
שוק הנדל"ן בפורטוגל הוכיח את עצמו כעמיד יחסית למגיפת הקורונה. בעוד שהמחירים הממוצעים בליסבון ירדו באופן שולי במהלך 2020, הם המשיכו לעלות באזורים כמו פורטו ואלגרבה. שנת 2020 הציגה עלייה בהיקף ההשקעות בנכסים, מה שהעיד על עוצמתו של שוק הנכסים של פורטוגל וגרם לאמון המשקיעים בכך שהוא משגשג ללא קשר למגיפה.
את הדבר מאשרת ענקית הנדל"ן CBRE שפרסמה תחזיות המצביעות על כך שהתמ"ג של הכלכלה הפורטוגלית אמור להתאושש במלואו עד סוף 2022. מדינה עם תמ"ג בעל ביצועים גבוהים היא משיכה חזקה למשקיעי נדל"ן כי זהו ללא ספק אינדיקטור חזק לגבי בריאותו של כל השוק הכלכלי.
מחיר ממוצע לדירות בפורטוגל
מדברים על נדל"ן מניב פורטוגל בין היתר בשל המגוון הרחב של אפשרויות ההשקעה המצוינות שעומדות לבחירה. לא רק ליסבון הבירה היא בחירה פופולרית בקרב משקיעים, אלא גם באלגרבה שטופת השמש ניתן למצוא הזדמנויות השקעה משתלמות, וקיים היצע רב למדי באזור כולו.
בליסבון, המשקיעים ישלמו לפחות 2,500 יורו עבור דירת שני חדרים הממוקמת באזורים היקרים יותר של העיר. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 4,486 יורו.
לאחרונה מי שמושכת את משקיעי הנדל"ן היא העיר הצפונית פורטו, עיר הנמל השנייה בגודלה שנהנתה בשנים האחרונות מצמיחה תיירותית. היא פחות יקרה מליסבון וניתן להשקיע באזורים מתפתחים בעלות של 1,000 יורו למ"ר. בשנת 2020, עסקאות הנדל"ן בפורטו עמדו על 2367 יורו למ"ר.
קראו כאן פירוט על השקעות נדל"ן בפורטו
נדל"ן מניב פורטוגל במספרים
על מנת להבין מקרוב מדוע ההשקעות הן השקעות נדל"ן מניב פורטוגל, נבחן אותן במספרים על פי השוואת מחירי הנדל"ן בין ישראל ופורטוגל באתר Numbeo, המציג נתונים על עלות מחייה, מדדי דיור, משכורות ועוד בין ערים ומדינות בעולם.
לפי הטבלה ניתן לראות שהמשכנתא בפורטוגל עומדת על 80% מההכנסה ובארץ על 88.48% מההכנסה. התשואה משכירות בפורטוגל במרכז הערים עומדת על 5.24%, לעומת 3.51% בארץ והתשואה מחוץ למרכז הערים עומדת על 5.66% בפורטוגל לעומת 3.33% בארץ.
שימו לב גם לריביות, 3.50% בארץ לעומת 2.10% בפורטוגל.
מהי עליית מחירי נכסי הנדל"ן בשנים האחרונות?
כדי לבחון זאת בדקנו את עליית מחירי הנדל"ן באחוזים בחברת CIEC, העוסקת במחקר כלכלי והשקעות, ומספקת נתונים לכלכלנים, אנליסטים, משקיעים, תאגידים ואוניברסיטאות ברחבי העולם. החברה מורכבת מצוות של כלכלנים ואנליסטים מומחים שמנתחים ומספקים תובנות של נתונים על 213 כלכלות בעולם.
על פי המידע באשר לעליית מחירי הבתים בפורטוגל בחמש השנים האחרונות, מינואר 2017 ועד דצמבר 2021, המחירים זינקו ב-11.6%.
אז לסיכום, האם שווה להשקיע בנדלן בפורטוגל והאם אלה השקעות נדלן מניב פורטוגל?
התשובה היא כן. פורטוגל מציעה הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ומניבות ותשואות שכירות גבוהות, מחירי נדל"ן נוחים וביקוש שרק הולך וגובר. מומלץ לנצל את חלון ההזדמנויות ולהשקיע כבר עכשיו כי המחירים רק ממשיכים לעלות. רכישת נכסים על ידי משקיעים זרים בפורטוגל הוכיחה את עצמה כפופולרית מאוד והיא יכולה להתגלות כהשקעה פיננסית מצוינת.
נשמח לסייע לכם ולהרחיב על כל מה שצריך לדעת בדרך לרכישת נכס בפורטוגל, לרבות היבטי המימון, מיסוי וכיו"ב. אנחנו מתמחים באיתור הזדמנויות השקעה וליווי משקיעים מכל הסוגים עד לביצוע רכישת הנכס והעברת הבעלות. לפרטים נוספים, השאירו לנו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
