אחת השאלות שאנחנו שומעים ממי שחושב על השקעה מעבר לים, היא איך נותנים מענה לתחזוקה השוטפת של הנכס? הרי זה לא ריאלי לטוס לפורטוגל עם כל נזילה מהכיור או סתימה בשירותים, ואפילו לא בשביל בעיות קצת פחות שכיחות. מהצד השני, זה גם לא הגיוני להשאיר את הדיירים שלנו עם בעיות לא מטופלות, קל וחומר כאשר מדובר בשכירויות קצרות מועד, כמו שמקובל בפורטוגל. אז מה עושים? קודם כל, לא טסים 😊 הפתרון מגיע בזהות של חברת ניהול נכסים שיודעת לתת לנו מענה מלא, כפי שיפורט להלן. מה שבטוח, זה שהחשש הזה לא יכול להיות הסיבה שבגללה נפסיד את ההזדמנות לתשואות גבוהות מאשר בארץ, עם מימון טוב וקל ממה שלרוב נמצא בארץ, ועם הרבה פחות כאב ראש.
מי שרגיל לחשוב על השכרת דירות בישראל, לא רגיל לחשוב ככה, אבל ברוב מדינות אירופה וביניהן פורטוגל, בטח ובטח בערים הגדולות ובאזורי התיירות כמו ליסבון, פורטו, אלגרבה וקשקאיש, נכסים להשקעה מנוהלים על ידי חברות ניהול נכסים שאחראיות על התחזוקה השוטפת של הנכס. חברת הניהול הופכת לעיניים ולאזניים שלכם בפורטוגל ומטרתה לעשות למשקיע חיים קלים ללא דאגות וללא כאבי ראש.
אפשר להשוות את חברות ניהול נכסים בפורטוגל לסוכן ביטוח שמנהל את קרנות הפנסיה וההשתלמות שלנו ואת קופות הגמל והחיסכון או ליועץ השקעות שמנהל את תיק ההשקעות שלנו. אנחנו יכולים להשקיע את הכסף שלנו בקופת חיסכון ולשכוח ממנו, כאשר הסוכן או נציג חברת הביטוח יעדכן אותנו לגביו או שאנחנו נפנה אליו במידת הצורך. כך גם במקרה של חברות ניהול נכסים בפורטוגל.
חברת ניהול נכסים דואגת להכל בנכס, במובן המלא של המילה. כלומר, היא הגוף שמוודא שהרכוש שלכם שמור היטב ונמצא בידיים הנכונות ולכן זה פתרון נוח ואפילו מושלם לכל משקיע שלא מתגורר בפורטוגל באופן קבוע ולא יכול לבקר בעצמו בנכס באופן שוטף.
רוב חברות ניהול נכסים בפורטוגל מספקות ניהול ושירות בשלושה תחומים עיקריים (חלק מהשירותים יכולים להשתנות מחברה לחברה):
ניהול תפעולי: החזקת מפתחות של הנכס, טיפול בפניות הדיירים, בצרכים ובבעיות שלהם. ביקור בנכס במידת הצורך, מעקב אחר תהליך מיון דיירים והשכרת הנכס לדיירים חדשים. מעקב במצלמות אבטחה במידה והנכס עומד ריק, בדיקה שהריהוט ומכשירי החשמל ראויים לשימוש לפני כניסת דיירים, בדיקת הציוד, הגז, החשמל, הנורות וכו'. בדיקה שהנכס שמור ומתוחזק על ידי הדיירים ונמצא במצב כפי שהוא נרכש על ידי המשקיע, ניהול הקשר עם השכנים ועם וועד הבית בבניין משותף. נוכחות בפגישות מועצת העיר כשמדובר בקריאות אנרגיה, התקנת מערכות מים וחשמל.
ניהול אדמיניסטרטיבי – בדיקת ושליחת מיילים למשקיע\בעל הנכס, דיווח שוטף על מצב הנכס, ניהול ביטוחים וחוזים.
ניהול פיננסי – קבלת תשלום דמי שכירות ופיקדון מהדיירים והעברתם לבעל הנכס, הנפקת קבלה עבור דמי שכירות, תשלום חשבונות, עדכון שנתי של סכום השכירות, הנפקת הצהרה ושליחתה למס הכנסה.
שירותים שונים לפי דרישה – ניהול עבודות שיפוצים, שירותי התקנה שונים וחיבור לאינטרנט. לאחר בדיקה החברה יכולה להמליץ על דברים שיש לחדש בנכס – למשל, החלפת חלונות, צביעת קירות, תיקון ניקוז בחדר האמבטיה וכו'. תיקונים אלו נעשים על ידי אנשי מקצוע מקומיים, כדי למנוע תשלום גבוה שנגבה מאזרח זר – בעל הנכס, במידה והוא פונה לאנשי מקצוע ישירות.
בנוסף לשירותים האלו, בפורטו ובליסבון תמצאו חברות שמתמחות בניהול נכסים להשכרה לטווח קצר ב-AirBnB כשהטובות שבהן אפילו מציעות הטבות והנחות ללנים בנכס. חברות אלו עוזרות לשווק את הנכס בפלטפורמות תיירות כמו Booking ו-AirBnB וגם באתרי החברות עצמן במחירי שכירות תחרותיים שיאפשרו לנכס להיות מושכר בכל עונות השנה ולא רק בעונות השיא. חלקן אף מציעות הסעות הלוך וחזור משדה התעופה ואספקת מיטות נוספות במקרה הצורך. כמובן, הן גם עוסקות בכל התחזוקה השוטפת של הנכס שהזכרנו קודם, כגון תשלום חשבונות, איסוף דואר, בדיקת הנכס וכו'.
כפי שכבר ציינו, חברה שמבצעת ניהול נכסים בפורטוגל היא העיניים והאזניים שלנו בפורטוגל ולכן חשוב לבחור חברה טובה שאפשר לסמוך עליה. בעת בחירת החברה מומלץ לבדוק שהן חברות ב- NALLE (האגודה הלאומית של מפעילי לינה מקומיים) או ב-AIPP (איגוד מקצועני נכסים בינלאומיים). מעבר לכך, מומלץ לראיין את מנהלי החברות, לקבל עליהן המלצות ולעבור על אתר האינטרנט כדי לבצע בדיקת נאותות בסיסית. אפשר לבקש ליצור קשר עם לקוחות מרוצים וגם לבדוק עד כמה החברות מעודכנות בחוקי התיירות והחוקים הקשורים למגורים באזור שבו נמצא הנכס.
יש לציין שעלות השירות של חברות לניהול נכסים מנוכה מדמי השכירות שהחברות מעבירות אליכם ועומד על כ-6%-10% מהשכירות החודשית. כלומר, התשואה מחושבת לאחר כל ההוצאות הכוללות את ניהול הנכס. חברות ניהול נכסים בפורטוגל מבטיחות תשואה יציבה ודואגות לכך שהנכס שלכם יהיה מושכר תמיד. זהו דבר אטרקטיבי מאוד שיחד עם שאר תנאי ההשקעה בפורטוגל קשה מאוד למצוא בארץ, והופך את ההשקעה בפורטוגל לכל כך כידאית.
בהצלחה!
