שוק הנדל"ן פורח בפורטוגל, במיוחד בתחום הנכסים למגורים. גם בתקופת הקורונה קניית ומכירת בתים לא נעצרה, אלא המשיכה להיות בעיצומה. תחום הנדל"ן בפורטוגל עובר שינויים מתמידים לאורך השנים, במיוחד בכל מה שקשור להיבטים המשפטיים ולחקיקה.
כך קורה גם בשנת 2022. החל מה-1 במרץ, ייכנס לתוקף חוק חדש שכל מי עוסק בנדל"ן בפורטוגל צריך לקחת בחשבון. החוק נוגע לעסקאות מקרקעין ולגישור נדל"ן ומטרתו היא להילחם בהונאה ובפעולות פיננסיות אסורות בתחום. כל מי שעובד בתחום, כמו עורכי דין ונוטריונים, חייבים לעבוד לפיו. באתר הבנק של פורטוגל (bdp) יהיה מידע זמין על פעילות ציבורית, שכוללת חוזים ומסמכים פרטיים וכל אנשי החוק יהיו מחוייבים לעיין בהם ולתקשר בפלטפורמה זו.
היתרון בחוק זה שהוא יגן על רוכש הנדל"ן מפני הונאות ופעולות בלתי חוקיות של אנשי מקצוע.
עורך הדין ריקרדו מתוס פרננדס הסביר לאתר אידיאליסטה על מטרת החוק והשינויים שבעקבותו ואנו מביאים את עיקרי הדברים.
מטרת החוק החדש (חוק מס' 78\2021) היא למנוע ולהילחם בביצוע פעולות פיננסיות בלתי מורשות, שקשורה למוצרים שבמהותם האמיתית יכולים להתייחס ל"מזימות הונאה אמיתיות הנהוגות על ידי אנשים המנצלים רגעים של שברירות אישית או פיננסית של אזרחים", נכתב בטיוטת החוק שפורסמה ב-24 בנובמבר 2021 – "המערכת למניעת ומלחמה בפעילות פיננסית בלתי מורשית והגנת הצרכן".
לפי חוק זה, פעילות פיננסית בלתי מורשית בהגדרתה היא "נסיון או ביצוע מעשים, או ביצוע מקצועי של פעילות המוסדרת בחקיקה של המגזר הפיננסי ללא אישור או ללא רישום, או עובדות מתירניות אחרות המגיעות כדין או מחוץ לתחום הנובעות מאמביציות או רישום העובדות האלו".
מה השינויים בעקבות החוק?
רשמים, נוטריונים, עורכי דין ועובדים בלשכות מסחר ותעשייה מחוייבים כעת להימנע מביצוע כל פעולה או מערך פעולות, בהווה או בעתיד, שהם יודעים או חושדים שקשורה לנסיון או למימוש של פעילות פיננסית בלתי מורשית.
לפיכך, החל מה-1 במרץ 2022, נוטריונים ועורכי דין יצטרכו לתקשר בפלטפורמה שתהיה זמינה דרך הבנק של פורטוגל (BdP) עם מידע על פעילות ציבורית, מסמכים פרטיים מאומתים או מסמכים עם חתימה המוכרים על ידם, בה הם מתערבים, למעט אלה שבהם הם פועלים בשם גורמים מורשים, המתייחסים ל:
- ניסיון או מימוש של פעילות פיננסית בלתי מורשית, כלומר בהסכמי הלוואה או הצהרות על נטילת חוב או הודאה בחוב;
- חוזי חכירה מימוניים;
- חוזי חכירה מימוניים קודמים;
- חוזי רכישה ומכירה של מקרקעין הקשורים לחכירה למוכר או העברת נכס למוכר המקורי;
- חוזים לרכישה ומכירה של מקרקעין או מטלטלין טעוני רישום שאינם כרוכים במתן הלוואה על ידי גורמים המוסמכים לבצע את פעילות האשראי, כל אימות שהקונה כבר היה מוכר של אותו נכס, או אם צפויה חכירה או ניצול של המקרקעין או ניצול המטלטלין על ידי המוכר, או צפויה אפשרות לרכישה חוזרת של הנכס על ידי המוכר;
כמו כן, גורמים אלה מחויבים לעיין קודם לכן במרשם הציבורי של הגורמים המורשים, הזמינים באתר BdP, ולציין במסמך החתום של העסקה, החוזה או המסמך הנידונים האם זה נכלל במסגרת האמור.
מאידך גיסא, על אותם בעלי מקצוע, בעת התערבות במעשי נטילת או הודאה בחוב או הסכמי הלוואה, מוטלת החובה לוודא מול המלווים כי אינם רשומים בגורמים המורשים הציבוריים הנ"ל, ובמקרה זה לקבל את הצהרת המלווה כי אינו מבצע פעילות השמורה לגורמים המורשים על ידי ה-BdP ולדאוג שהדבר יופיע במסמכים אלו.
בנוסף, על אותם בעלי מקצוע, בעת התערבות במעשי נטילת או הודאה בחוב או הסכמי הלוואה, מוטלת החובה לוודא מול המלווים כי אינם רשומים בפנקס הגורמים המורשים הציבוריים הנ"ל, ובמקרה זה, לקבל את הצהרת המלווה כי אינו מבצע פעילות השמורה לגורמים המורשים על ידי ה-BdP ולהופיע במסמך הנדון.
החוק החדש תחת זכוכית מגדלת
"החל מה-1 בינואר – מועד כניסת החוק לתוקף – בחוזי הלוואות אזרחיות העולה על 2,500 יורו, יש לבצע את מסירת הסכום המושאל באמצעות מכשיר בנקאי – צ'ק או העברה בנקאית – וכן על בחוזה לציין את התאריך והמכשיר הבנקאי בו נעשה שימוש, וכן את המידע הדרוש למעקב התיעודי או הממוחשב שלו", מזהיר עורך הדין העוסק בדיני מקרקעין וגישור מקרקעין.
אי עמידה בהתחייבויות אלו כפופה לפעולות משמעתיות או סנקציות אתיות על ידי הישויות או הגופים המוסמכים, כגון ה-IRN של הצווים המתאימים, מבלי לפגוע בסנקציות פליליות או מנהליות.
מאידך, במסגרת סמכויותיו המנהליות, ה-BdP רשאי להשתמש במידע המצוי במאגר האמור לעיל רק לצורך מניעה, מאבק וסנקציות של פעילות כספית בלתי מורשית", מסביר המשפטן.
