השקעות נדל"ן בפורטו

העיר פורטו

פורטו היא עיר הנמל השנייה בגודלה ובחשיבותה בפורטוגל אחרי ליסבון. פורטו ממוקמת בגדה הצפונית של נהר הדורו בחוף האוקיינוס האטלנטי ואוכלוסייתה מונה כ-230,000 תושבים. מטרופולין פורטו מונה כ-1.7 מיליון איש. המרכז ההיסטורי של פורטו הוא אחד הוותיקים באירופה, הוא מהווה מוניומנט לאומי של פורטוגל והוכרז כאתר מורשת עולמית של ארגון אונסק"ו. לפורטו מגיעים סטודנטים מערים שונות בפורטוגל ומרחבי העולם שבוחרים ללמוד באחת מ-13 האוניברסיטאות בעיר.

המשבר הכלכלי שפרץ ב-2013 בפורטוגל גרם לממשלה ליזום תוכניות למשיכת משקיעים זרים למדינה. כתוצאה מכך, מ-2015 חלה התאוששות מרשימה בכלכלת פורטוגל, שבאה לידי ביטוי גם בעליות מרשימות במחירי הנדל"ן, כאשר מחירי הנכסים הכפילו את עצמם בליסבון הבירה ולאחר מכן גם בפורטו. 

מדוע השקעות נדלן בפורטו משתלמות?

אחת הסיבות המומלצות להשקעות נדל"ן בפורטו היא שהתיירות בה נמצאת בעלייה מתמדת במהלך השנים האחרונות. היא זכתה בפרס "היעד התיירותי הטוב ביותר" ב- 2012, 2014 ו-2017. באותה שנה מספר התיירים בפורטוגל הגיע לשיא של 20 מליון ולפורטו הגיעו יותר תיירים מאשר לפראג ולברצלונה.

מחירי הנדל"ן בפורטו ממשיכים לעלות ויחד עם זאת, הם עדיין נמוכים מאשר בליסבון ובשאר הערים במערב אירופה. העיר נחשבת לזולה, בטוחה ועם תשתיות מצוינות. גורמים אלו הפכו את החיים בפורטו לנוחים ואטרקטיביים לתיירים שמעוניינים בחיי תרבות, לילה ובילויים. 

מדי שנה פורטו מדורגת במדדי תיירות וערים שונים כאחת הערים הטובות ביותר בעולם לחיות ולטייל בה. ב-2021 מגזין התיירות טיים אאוט דירג את פורטו במקום ה-9 מבין 27 הערים הטובות בעולם. זה לא פלא שהעיר היפהפייה הזו מדורגת במקומות הראשונים בעולם כי המבקרים בה נהנים מאוכל טוב ויין המשובח בעלות נמוכה יותר מערים אחרות באירופה. 

הסיבות האלו הפכו את השקעות הנדלן בפורטו לכל כך מושכות ומשתלמות. מעבר ליתרונותיה וקסמה של פורטו עצמה, השקעות נדל"ן בפורטו הן כדאיות, נגישות וקלות גם בגלל 3 קריטריונים משמעותיים ביותר, שתקפים בשוק הנדל"ן בפורטוגל בכלל:

1. אין צורך באזרחות פורטוגלית כדי לבצע השקעות נדלן בפורטו. 
2. מיסוי ברכישת נכס מחולק למדרגות מס זהות למשקיעים זרים ולמקומיים. 
3. ההלוואה שניתן לקבל מבנק פורטוגלי כמשקיע זר או כאזרח פורטוגלי היא 60%-80% משווי הנכס בריבית נוחה מאוד ביחס לישראל (כ-1% לטווח של עד 40 שנה לאנשים פרטיים לעומת הריביות בארץ שנעות בין 2.25%-4% לטווח של 10 עד 30 שנים). 

סוגי נכסים בפורטו

יש הרבה אפשרויות משתלמות להשקעה בשוק הנדל"ן המשגשג בפורטו. לכל אחת מהן היתרונות והחסרונות שלה, בהתאם לצרכים שלכם כמשקיעים, ולהון הראשוני שאיתו אתם מגיעים להשקעה. 

השקעות נדל"ן בפורטו – סוגי נכסים והשקעות:

• דירות מגורים ויחידות דיור
• קוטג'ים ובתים
• בתי יוקרה (וילות עם בריכות שחייה, דירות הפונות למים, דירות יוקרה וכו')
• פרויקטים של שיפוץ והשבחה
• קרקעות למכירה
• חוות, בתי אסם, קרקע

נכסים להשכרה לטווח ארוך ולטווח קצר

ניתן לבצע השקעות נדלן בפורטו לטווח ארוך וקצר. פורטו היא מוקד תיירותי ולכן השכרת הנכס במהלך שיא עונת התיירות לטווח קצר דרך פלטפורמות לינה כמו AirBnB יכולה להניב בממוצע פסימי כ-8%-6% (לאחר הוצאות ומיסים). מדובר בעיקר בשכונות באזור ההיסטורי (העיר העתיקה) של פורטו ששם בוחרים ללון התיירים. לעומת זאת, אם מדובר בהשכרה לטווח ארוך אז קהל היעד של הנכסים להשכרה הם סטודנטים שיעדיפו אזורים פחות תיירותיים ותושבים מקומיים שיבחרו להתמקם באזורים שקטים יותר מחוץ לעיר. יש לקחת בחשבון שהשכירות לטווח ארוך תהיה בתשואה נמוכה יותר, אך עם זאת סולידית וקבועה וההשכרה לטווח קצר באזורי התיירות תהיה בעלות ותפוסה גבוהות יותר, עם אפשרות לתפוסה ועלויות נמוכות יותר בתקופות הפחות מתויירות.

וכאן שווה לעצור רגע. אנחנו מדברים על 8-6 אחוזי תשואה משווי הנכס. יש שיתבלבלו ויגידו שתשואה של 6% יש גם בארץ. אם גם לכם עברה המחשבה הזו בראש, הוסיפו עכשיו לחשבון את מס הרכישה על דירה שנייה, ואת הריביות הגבוהות של הבנק, את הסכום הכולל של הנכס ומתוכו ההון הראשוני שאתם נדרשים להביא בזכות המימון הזול של הבנק, ועכשיו בדקו האם באמת תוכלו להגיע לאותם תנאי השקעה גם בארץ?

באילו שכונות כדאי להשקיע בנדל"ן בפורטו?

נבחן את האפשרויות הפופולריות ביותר להשקעות נדל"ן בפורטו. המרכז ההיסטורי של פורטו הוא ללא ספק החלק הציורי ביותר של העיר, עם רחובות מפותלים שמובילים לנהר הדורו. אך אין זה אומר שזאת השכונה הטובה ביותר לרכישת נכסים. בסופו של דבר הנכס שתרכשו צריך להיות מותאם לצרכים, למטרות ולתקציב שלכם.

מעבר למרכז ההיסטורי, ישנן אפשרויות של בתי יוקרה בשכונות חדשות יותר בפורטו בדרום ובצפון העיר שהן אפשרויות משתלמות באותה מידה מבחינת השקעה כמו במרכז. ישנם גם נכסים הממוקמים רחוק יותר מהאזורים התיירותיים, קרוב יותר לקו החוף המדהים של צפון פורטוגל שבו יש הרבה מקומות לבחירה.

השכונות Ribeira, Miragaia, Baixa

אזור המרכז ההיסטורי של פורטו עם חיי לילה תוססים.

אזור Baixa כולל את השכונות המפורסמות ביותר, כמו Ribeira ו-Miragaia.

Ribeira זאת השכונה שמדגימה את היופי של פורטו. היא נקראת כך בשל מיקומה על גדת נהר הדורו וכל תמונה שמצולמת בה נראית כמו גלויה. גם השכונה הסמוכה Miragaia יפה מאוד. אלה המקומות שבהם התיירים אוכלים מאכלים פורטוגלים מסורתיים ושותים את היין הפורטוגלי המשובח אל מול נוף השקיעה בנהר הדורו. בתור אחת השכונות הותיקות ביותר בפורטו, הבתים הישנים והצבעוניים והרחובות המרוצפים שלה יקסימו את כל מי שמבקר בה.

מחירי הנכסים

בשכונות אלו המחירים עומדים בממוצע על 3850 יורו למ"ר (לנכסים חדשים או משופצים המחיר עולה כבר על כ 4500 יורו למ"ר).

יתרונות

שכונה מרכזית זו קרובה לכל מקום ונמצאת במרחק הליכה מהמרכז, מהברים, המסעדות ומועדוני הלילה. יש בה מספר תחנות מטרו, מה שהופך את התחבורה הציבורית לנגישה.

השכונות Cedofeitaו- Boavista

אזור מרכזי, היסטורי ותרבותי נוסף של פורטו. מדובר בשכונה היסטורית מקסימה שמקיפה את המדרחוב Rua de Cedofeita. אזור זה פופולרי בקרב תושבים צעירים וסטודנטים וכולל מספר שווקי רחוב בסופי השבוע.

מחירי הנכסים

גם בשכונות אלו המחירים עומדים בממוצע על 3850 יורו למ"ר (לנכסים חדשים או משופצים המחיר עולה כבר על כ 4500 יורו למ"ר).

יתרונות

אלה שכונות במיקום מושלם לתיירים אם רוצים לשהות בלב ההיסטורי של פורטו, הן מעולות לקניות ויש בהן אפשרויות תחבורה רבות.

השכונה Foz do Douro

פורטו אינה רק מרכז היסטורי ובפרבר האמיד Foz do Douro תמצאו בתים מודרניים עם נוף לים שנראים כאילו הגענו לעיר אחרת. שכונה זו, הממוקמת על חוף הים, פופולרית מסיבה זו ומציעה הפוגה מהרעש של העיר. זאת שכונה טובה עבור משפחות, עם גישה קלה לרכבים פרטיים, מגורים מרווחים יותר וקרבה לים.

מחירי הנכסים

הנכסים ב-Foz do Douro מבוקשים מאוד ובדרך כלל יקרים יותר מפרברים אחרים בפורטו והמחיר הממוצע עומד על 4000 יורו למ"ר (ניתן להתייחס לאזור זה כהרצליה פיתוח של העיר ולכן ככל שנתקרב לאוקיינוס מחירי המכירה יהיו גבוהים יותר וניתן יהיה למצוא גם עסקאות של כ- 7000 יורו למטר ללא כל מאמץ). 

יתרונות

השקעות נדלן בפורטו שקרובות למרכז ולחוף הים.

השכונות Bonfim, Campanhã

השכונות האלו הן מרכזיות וזולות יחסית לשאר בעיר.

השכונות Bonfim ו- Campanhã ממוקמות אחת ליד השנייה והן הפכו לאחת מהשכונות החמות ביותר לרכישת נדל"ן בפורטו. אזורים אלו סבלו במשך זמן רב מהסטיגמה של אזורים עניים, אך בשנים האחרונות נהנו מהשקעה ציבורית נדיבה. רחובות כמו Rua do Miraflor הפכו למוקדים תרבותיים הודות לשיפוצי מחסנים נטושים. זהו אזור מועדף על סטודנטים שלומדים בעיר בגלל מחירי הדירות הנגישים.

מחירי הנכסים

המחיר הממוצע לנכס ב- Bonfim עומד על 1120 יורו למ"ר וב- Campanhãעל 801 יורו למ"ר בממוצע (ניתן לומר לשלדירות חדשות מדובר על מחיר ממוצע של כ 3300 יורו ב-  Bonfimוכ-3000 יורו ב- Campanhã). 

יתרונות

אזור בעל פוטנציאל רב עם מציאות נדלניות.

שכונות מחוץ לפורטו

Vila Nova de Gaia

זוהי למעשה איננה שכונה אלא עיר בפני עצמה, אשר נמצאת בצד השני (הגדה הדרומית) של נהר הדורו, הידועה בעיקר במרתפים שבהם שומרים את יין הפורט. העיר משתרעת על שטח שגדול הרבה מעבר לגדות הנהר ומהווה אפשרות להשקעה אטרקטיבית מכיוון שהיא קרובה לפורטו אך פחות יקרה מאזור מרכז העיר ההיסטורי. העיר כיום מהווה עבור המקומיים אלטרנטיבה ראויה למגורים לאור הקרבה לפורטו היקרה מבחינתם ובמחירים זולים בהרבה.

מחירי הנכסים

המחיר הממוצע לנכס מסוג בית עומד על 1196 יורו למ"ר (כ-2500 יורו לדירות חדשות) .

יתרונות

Vila Nova de Gaia נמצאת קרוב למרכז פורטו, אך יש בה מגוון גדול יותר של אפשרויות דיור.

Vila do Conde

העיירה ההיסטורית המקסימה, דורגה כאחד האזורים הטובים ביותר למגורים באזור פורטו. זוהי עיירה שקטה ובטוחה שקיבלה ציונים גבוהים בנושאי נקיון ואיכות אוויר.

מחירי הנכסים

המחיר הממוצע לנכס מסוג בית עומד על 1236 יורו.

יתרונות

עיירת החוף היפה הזאת משרה שלווה על תושביה ומחוברת לפורטו באמצעות המטרו, דבר שהופך אותה למקום נוח למחייה.

השקעות נדל"ן בפורטו במספרים

אחרי שבחנו את השכונות בפורטו והמחיר הממוצע למ"ר בכל אחת מהן, הגיע הזמן להבין במספרים, מהו הסכום המינימלי שדרוש לצורך השקעות נדלן בפורטו

לצורך כך, ניקח דירת 3 חדרים בפורטו שהמחיר הממוצע שלה הוא 210,000 יורו. ההלוואה מבנק פורטוגלי שאזרח פורטוגלי וגם משקיע זר יכולים לקבל עבורה הינה בסך כ-70% מכל הסכום, כלומר 147,00 יורו. יש לשלם את הסכום הראשוני עבור דירה כזאת בסך 30%, כלומר 63,000 יורו. בנוסף, ישנן הוצאות נלוות נוספות (למשל מס רכישה ומס בולים שעלותן עשויה להגיע לכ-20,000 יורו), כך שהסכום הדרוש להשקעה הזו הוא 83,000 יורו שיכולים להפוך אתכם לבעלי נכס בפורטו!

מועדון המשקיעים הפורטוגלי

בתחילת המאמר הסברנו שבעזרת ידע וליווי מקצועי של גורם שמכיר את תחום הנדל"ן בפורטוגל בכלל ובפורטו בפרט, תוכלו גם אתם להשקיע חכם ולראות תשואה מניבה על הכסף שלכם. 

מועדון המשקיעים הפורטוגלי בבעלותו של איתי מור מלווה משקיעי נדל"ן מישראל בהצלחה מאז 2018 ויסייע לכם בכל התהליכים הבירוקרטיים שכרוכים בביצוע העסקאות. עסקאות נדל"ן מבוצעות בפורטוגל באופן שונה מזה של ישראל ומועדון המשקיעים הפורטוגלי מכיר היטב את השוק, הרגולציה והחוקים המקומיים שיעניקו לכם ביטחון שכספיכם נמצא בידיים הנכונות. 

מועדון המשקיעים הפורטוגלי מטפל בכל תהליך השקעות הנדלן בפורטו מא'-ת' תוך מתן מענה אישי, מקצועי ושקוף, החל משלב השיחה הראשונה ועד להשלמת ביצוע תהליך רכישת הנכס וההשקעה באופן מלא.

המועדון מסייע באיתור הנכס הרלוונטי להשקעה והתאמתו לצרכי ותקציב המשקיע, בלקיחת משכנתא בריביות והלוואות משתלמות בבנקים הפורטוגליים, מלווה בבירוקרטיות הדרושות בפן המשפטי והפיננסי עד לרישום הנכס על שמם של המשקיעים ודואג שהנכס יושכר ויטופל כפי שצריך ובהקדם האפשרי באמצעות חיבור לחברת ניהול ו/ או ספקים מקומיים מהשורה הראשונה.

מה נדרש לתהליך ההשקעה?

צרו איתנו קשר וניתן לכם הסבר מלא על כל מה שצריך (וגם מה שלא צריך), שיהפוך את השקעת הנדל"ן הבאה שלכם לקלה ומשתלמת ביותר.

ולסיום, מה אנחנו צופים שיקרה עם ההשקעה שלכם בעתיד?

פורטו נמצאת בשיא צמיחת הנדל"ן יחד עם הגדילה של מגזרי התיירות, התעשייה וההייטק. הצפי הוא שמחירי נכסי הנדל"ן בפורטו ימשיכו לעלות וכדי לא לפספס את חלון ההזדמנויות שעדיין פתוח, מומלץ למהר ולהפוך לבעל נכס באחת הערים היפות בעולם. בשנים האחרונות המשקיעים שלנו השיאו את רווחיהם בהשקעות נדלן בפורטו באופן משמעותי והצפי הוא שמחירי הנכסים בפורטו יעלו בכ-20-30% בשנים הקרובות.